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北京章哥，房地產從業(yè)20年，通曉業(yè)內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰(zhàn)經驗幫大家答疑解惑。

一

(資料圖片)

Q:

我需要在短期之內，在城六區(qū)外購買住房一套，屬于首房首貸。房子不自住，以出租為主，計劃持有3-5年，需要快速拿到房本。對房價趨勢無法做出準確判斷，暫鎖定區(qū)域通州和亦莊。預算500w左右（少量貸款）戶型根據預算考慮三居或兩居，持有期間都以出租為主，戶型選擇一是根據預算，二是根據將來置換。期望持有期間房子能有升值空間。

問題一，在有限預算的情況下，目前樓市加杠桿多貸款是否有風險？

問題二，如果樓市回暖有難度，選擇穩(wěn)妥方案租金可以抵扣月供是否可行？

問題三，我本身沒有學區(qū)需求，是否需要購買有學區(qū)屬性的房產升值更有保障？

問題四，選擇房齡是否應放在2015年以后，已關注區(qū)域是亦莊路東區(qū)和臺湖，還有通州次新房，但房齡相對較老，未來3-5年能否持有？

A：

1、加杠桿是放大收益和風險，但具體到個人看還貸能力了。能確保還款就無所謂風險，還不上了就暴雷唄，這跟是否加杠桿的關系不大。

2、樓市回暖有難度，我沒覺得有多大難度，北京市政府在所有大城市里的籌碼是最足的，無論是財政、行政和金融手段都沒動用呢，就看想不想用了。所以只能說是在繼續(xù)限購的背景下回暖有難度，真要想刺激就沒什么做不到的。反正前幾次都成功了，這看自己的判斷吧，判斷一下政府和空軍鍵盤俠誰的能力更強。

3、沒學區(qū)要求，那至少是租金收益低，其他的相當于賭一把。亦莊的風險倒不算大，溢價率不算太高。賭這兩年的中高考成績吧，繼續(xù)提升就沒風險，沒上升的話過了高峰期有可能影響溢價部分。

4、房齡是保值的重要因素，但不是決定因素。5年房齡的回遷房未必有30年房齡的老公房保值好。就跟人似的，相親市場上年齡很重要，但更重要的是外貌和財產收入，30歲的屌絲未必有50歲的土豪受追捧，真要80歲有五套房或許更受追捧呢。房齡因素在越小的城市越重要，北京則在十多年前也適用，這些年那么回事兒了。

5、總之這些問題都有些宏觀，我不太懂，討論這些也沒什么意義，還是聊具體的吧。

僅供參考。

二

Q:

目前孩子小學4年級下學期（京籍、外省學籍），計劃 2024年轉學，孩子普通也不是雞娃，不重點考慮小學學區(qū)（大概率可能調劑到坑?。?，重點考慮重點初中。預算700左右，房子要求：流通性要好（不會長期持有，看情況孩子上學不需要就出手）+拒絕老破+可以犧牲一些居住屬性（三口人）。目前考慮東城（龍體片區(qū)/和平里）+ 西城（廣外片區(qū)）+朝陽（太陽宮/亞運村/望京），具體小區(qū)重點看最近一年交易量多的小區(qū)為主，確認中。

請問

1）我這邊重點考慮龍體/和平里這兩個片區(qū)對么？而且這兩個片區(qū)除了房價上的差異，像我這樣的條件更應該選哪個區(qū)呢？您有沒有適合推薦的小區(qū)呢？

2）朝陽板塊，目前看的小區(qū)都是該區(qū)偏優(yōu)的九年直升的學區(qū)房，如人潮/陳經綸/80中等。我孩子轉學的話，這個邏輯是否正確呢？您更推薦哪個學區(qū)或者哪個小區(qū)呢？

3）朝陽以上幾個學區(qū)還是直升好初中，且感覺不差于東城的平均水平，是不是朝陽的好高中比東城少很多，所以朝陽好地段還是不能跟東城比，是么？

4）我孩子馬上就5年級了，聽說西城明年24年寒假5年級不讓轉，是不是5年級下學期也不能轉呢？另外，落西城以后直接六年級畢業(yè)時，參加西城小升初派位不知道對孩子好不好呢？（不好意思，可能問了不該問的過于深了）

A：

1、對不對的沒有標準，還是看家庭自身情況吧。相對來講龍體房齡新的更多，但有被跨區(qū)派入天永的可能。和平里更穩(wěn)妥點兒，就算跨區(qū)也是在北城。小區(qū)我沒推薦的，找當?shù)刂薪榘伞?/p>

不過在東城要想得到好成績也得雞娃，全北京在哪兒都一樣，東城只是清北率低于西城，其他的都差不多。

2、80中和陳本不是直升的，而是初中單獨劃片，只是片區(qū)重合而已。人朝不是太建議，主要是孩子太多，小學大概率調劑，中學的競爭也夠大的。先看80唄，老牌兒名校成績最好。小區(qū)問當?shù)刂薪?，就那幾個單校的小區(qū)，不過基本都是老房。

3、朝陽的高分段和東城一致，也就是牛娃在哪兒都一樣，都不會被耽誤。平均水平還是有些差距的，朝陽畢竟是在追趕，暫時還顧不上中等或以下的孩子。朝陽的好高中也不少，只是按人數(shù)的比例不如東城。

地段兒不好說，只能說單從房子來講，朝陽大部分學區(qū)房的性價比高于東城，也就是東城的溢價率更高，畢竟適應的孩子范圍更廣。

4、轉學無論何時轉都是同一屆，上下學期一樣。尤其好學校本身就不收非京，到了高年級也就沒有回老家的，都空不出什么學位。

派位就是憑運氣，然后再拼實力。前些年西城狀元俞笑就是從房山燕山轉入西城廣外的，宣外，不算多強，但憑名額分配（校額到校）去了四中成了狀元。所以談不上好不好，還是看自身情況。

5、我覺得還是先評估一下孩子和父母的期望值吧，天牛娃來西城，憑實力得到最牛資源；中上（前30%）的孩子來朝陽，憑房子近牛中，再憑成績進牛高；普娃東城為主，派位最公平，普高率也比朝陽要高。

僅供參考。

三

Q:

我們又看了下望京陳分和嘉銘東區(qū)的房子，從小區(qū)環(huán)境、房屋條件情況看，傾向于買上京新航線的房子，這個小區(qū)今年初也換了萬科的物業(yè)，感覺還可以?，F(xiàn)在就是還有兩個問題想再跟章哥咨詢下，望章哥不吝賜教。

（1）上京未來的保值增值空間章哥怎么看呢？現(xiàn)在這個時點買入合適嗎？

（2）據說望京陳分初中不錯，但小學很一般；另外聽說小學部中，利澤校區(qū)要優(yōu)于望馨校區(qū)（上京對應的是望馨），您對這塊了解嗎？是否真的如此呢？

A：

1、未來的空間，大概率還跟近幾年差不多吧，算比較抗跌而且相對領漲的。在望京內部算不上第一陣營也是第二，至少不會弱，肯定略超大盤。沒什么不合適的，還是橫盤期，慢慢兒砍價不著急。

2、這種傳言主要是當初收望馨的時候傳出來的，在當時可以說是對的，所有新收的學校都有這種情況。但一般畢業(yè)幾屆之后就無所謂了，業(yè)主們的素質都挺好，生源不會差就不太可能說成績反倒普通。所以沒什么太大意思，真要是小學不行的話中學的成績從哪兒來啊？反正我覺得沒必要糾結這個，當然具體的我也不知道，只是認為不會弱。

僅供參考。

四

Q:

我確實是有個執(zhí)念，覺得離核心區(qū)越近的越牛叉，三環(huán)的一定比五環(huán)的強。所以這么多年堅守著潘家園的也沒換，但也確實是眼看著一年年的比換了房的老鄰居的升值的少，所以才有些迷茫了，不知道是應該換掉還是應該繼續(xù)堅持下去。如果換掉的話我這套小兩居能買400多+父母的200多能到700才行換個合適的，但看了幾套房還是覺得常營太遠。

A：

1、這執(zhí)念也不能說是錯，只是不是全部而已。用收入來打比方吧，很多外地人對北京有執(zhí)念，認為只要是來了就能年薪幾十萬。而其實只是北京的平均收入比大多數(shù)外地的高而已，但具體到行業(yè)和個人就不一定了。房子也是這樣，只能說從平均值來說三環(huán)的肯定不錯，但未必所有的都比五環(huán)的強。

2、弘善是前門外的安置房為主，挺好的小區(qū)，老北京的氛圍濃厚。不過也得想想崇文為什么選中這塊地?。勘阋藛h。本來朝陽南部就偏弱，南三北五包括東南三環(huán)。這塊地又是兩區(qū)交界挨著鐵道，更不好賣出高價，所以當安置房倒合適，好地方人家朝陽還留著賣錢呢。

然后這小區(qū)的設計師也不大方，光算計著怎么多塞人了，也就忽視了宜居性，不僅密度大，而且好戶型也不是太多。再加上物業(yè)不是太給力，維護的普通，綜合因素造成了升值不太好的現(xiàn)狀。

3、我覺得先放平心態(tài)吧，沒必要非得跟別人比。如果只是自住，那換不換的意義不大，反正也不是為了將來套現(xiàn)。除非是這次置換了，過幾年還要置換，那這才值當?shù)恼垓v，否則所謂的升值就是個數(shù)字游戲，紙面財富沒必要太在意。反正就是這話，房子是用來住的，還是以交通方便和宜居多考慮吧。

僅供參考。

五

Q:

目前在西直門索家墳有一套90年的42平小一居，3年前買的，3樓，朝東，目前出租中。當初本來打算給老人以后來京養(yǎng)老的，但發(fā)現(xiàn)沒有電梯，還是不夠方便，想著遲早要換。其次，目前在做生意，現(xiàn)金流有些緊，把這套房賣了可以緩解一下壓力（不賣也行，也能挺一段時間，就是生活質量會下降）。

面對現(xiàn)在的經濟形勢，我計劃把這套房出手，但是最近都在喊空北京樓市，從保值增值角度來說，我是應該現(xiàn)在就出手呢，還是再半年一年以后，等看看后續(xù)情況再說？期待章哥的回答，在此先謝過。

A：

1、不是最近喊空北京樓市，是從1989年至今一直喊空。多數(shù)人喊漲的可能就三年，2006、2009和2016，其他都是大多數(shù)唱空，頂多是拉平。

2、這就看自己的判斷吧，我只能說從全世界的主要城市來說，崩盤后還長期低迷的只有日本。從1990年崩盤后低迷了30年，至今全國均價還跟狗似的趴著呢。但東京房價從2012年之后連漲十年，去年已經完全恢復了最高點。北京的至少也不會太弱吧，大概率能當個對抗通脹的工具。

3、另外現(xiàn)在是全國救市期間，前幾次是都成功了，看這次高層的決心和手段吧。一般來說無論投資還是做生意都最好順勢而為，最好不和高層反向操作。所以如果是我就到秋冬之后再看了，犯不上在這會兒出手。

僅供參考。

六

Q:

請問亦莊的上海沙龍大戶型、肖村的中海大戶型，從短期3～5年升值考慮，還有空間嗎？從更長遠20年來看，是否這兩個都可以做到保值和升值呢？

A：

1、真要20年那肯定是升值啊，全世界除了日本的中小城市之外，恐怕只有阿富汗和伊拉克等戰(zhàn)爭國家的房價下跌了吧？日本是從1990年崩盤之后整體房價低迷了30多年，但東京近十年來連續(xù)上漲，現(xiàn)在已經超過了當年最高點。

所以20年這都沒什么意義，想想同樣1萬塊錢在20年前是什么概念吧，未必是房子升值了，更大可能是貨幣貶值了。所以我認為北京這種城市的房產未必漲多少，但是能作為對抗通脹的主要工具。

2、3-5年是否升值看大盤吧，至少在今年這種經濟環(huán)境下是沒什么下行空間的。全國救市，北京樓市作為標桿如果跌了不合適，其他城市就更沒信心了。反正政府手里的籌碼足，我認為不至于下跌。

上海沙龍疊加一個學區(qū)因素，看今明兩年的中高考成績吧，如果繼續(xù)有喜報就是利好，溢價至少不下降。中海城則估計沒什么特殊的，兩區(qū)交界的地段兒，朝陽區(qū)大概率幾年內不會當作重點板塊的，沒什么利好，走不出獨立行情，最好成績就是跟隨大盤。

僅供參考。

隨便買房都能發(fā)財?shù)哪甏^去了，只有選對房、避開坑，才能享受到資產升值紅利！