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地產(chǎn)財(cái)富會(huì)

【資料圖】

2023地產(chǎn)迎來(lái)AB面，

地方國(guó)資“跑步進(jìn)場(chǎng)”，

全國(guó)布局型央國(guó)企“求穩(wěn)卡位”，

彎道超車(chē)的狂飆好戲開(kāi)始了！

2023-2-13

三個(gè)交易日，市值“狂飆”12.92%！

越秀北京59.11億連下兩子之后，很快引發(fā)了資本市場(chǎng)的連鎖反應(yīng)。

拿地后的三個(gè)交易日，越秀地產(chǎn)(0123.HK)漲幅分別達(dá)4.49%和6.09%。今日，越秀地產(chǎn)早盤(pán)繼續(xù)拉升，收盤(pán)報(bào)12.06港元，漲1.86%，股價(jià)再創(chuàng)新高，總市值也從2月8日收盤(pán)的330.70億港元飆升至373.43億港元。

與此同時(shí)，建發(fā)、國(guó)貿(mào)、華發(fā)等具有地方國(guó)資背景的房企再次走到資本聚光燈下。近日，建發(fā)股份、建發(fā)物業(yè)、廈門(mén)國(guó)貿(mào)、華發(fā)股份股價(jià)均有不同程度的上漲。

敏感的市場(chǎng)仿佛又嗅到了一絲新味道。

秀兒“狂飆”奪地

董毅履新打出漂亮仗

回顧北京兔年首場(chǎng)土拍，一共6塊地，越秀北京獨(dú)拿兩塊，占1/3，堪稱(chēng)是最大贏家。

其中產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)明顯、土拍熱度最高的昌平回龍觀地塊，吸引了超過(guò)13家房企參與現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，包括華潤(rùn)、首開(kāi)、中鐵、越秀地產(chǎn)、建發(fā)、招商、中海聯(lián)合體和廈門(mén)國(guó)貿(mào)等。

最終只有越秀力壓群雄，奪得該地塊。

把石景山視作北京大本營(yíng)的中海，這次也遇到了狠角色。

石景山蘋(píng)果園地塊，因交通樞紐等優(yōu)勢(shì)，競(jìng)拍時(shí)得到了越秀、建發(fā)、國(guó)貿(mào)、招商、首開(kāi)、中海6家企業(yè)的集中青睞

其中，中海作為深耕石景山區(qū)域多年的北京拿地大戶(hù)，曾經(jīng)對(duì)這宗地勢(shì)在必得。但最終，仍是越秀北京贏得了最后的勝利。

據(jù)說(shuō)競(jìng)拍到了最后階段，中海每次報(bào)價(jià)都要電話(huà)請(qǐng)示領(lǐng)導(dǎo)，而越秀則更加果斷，舉牌毫不手軟，就是要把這塊地穩(wěn)穩(wěn)吃到嘴里。

昌平回龍觀信息園二期地塊的競(jìng)爭(zhēng)越秀同樣保持了猛烈攻勢(shì)。

至少13家房企參與了現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，包括華潤(rùn)、首開(kāi)、中鐵、越秀地產(chǎn)、建發(fā)、招商、中海聯(lián)合體和廈門(mén)國(guó)貿(mào)等，最終越秀力壓群雄奪得該地塊。

為什么只有越秀北京能“狂飆”加戲，連奪兩宗熱門(mén)地塊？

正所謂，善攻者，敵不知其所守。

董毅的長(zhǎng)處之一是，非常會(huì)算賬，并且會(huì)通過(guò)算賬算準(zhǔn)機(jī)會(huì)。而且擅長(zhǎng)在算準(zhǔn)機(jī)會(huì)后把握機(jī)會(huì)、堅(jiān)定執(zhí)行，做出更適合市場(chǎng)的產(chǎn)品。

董毅

或許，越秀北京在拿地前，就算好了這是他們最近兩年來(lái)最好拿地機(jī)會(huì)之一，做好了“進(jìn)攻”的準(zhǔn)備。

對(duì)此，地產(chǎn)財(cái)富會(huì)這兩天約董毅聊了聊。

在董毅看來(lái)，今年的市場(chǎng)一定會(huì)比去年好，這是共識(shí)。

但2023年的首場(chǎng)土地拍，也如所有人所料，競(jìng)爭(zhēng)并不火爆，因?yàn)槭掷镉辛鲃?dòng)資金有能力拿地的企業(yè)少。

這對(duì)于手中有錢(qián)有能力拿地的越秀來(lái)說(shuō)就是很好的機(jī)會(huì)——市場(chǎng)見(jiàn)暖、土拍臺(tái)上的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手少，而且在支持地產(chǎn)發(fā)展的背景下北京給出了更有誠(chéng)意的土地供給。

同時(shí)，越秀北京有足夠的經(jīng)驗(yàn)和把握來(lái)保障項(xiàng)目利潤(rùn)。

拿這一輪熱度最高的昌平回龍觀地塊舉例：

其成交樓面價(jià)為約為3.24萬(wàn)元/平方米，未來(lái)期房銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)為 6.2萬(wàn)元/平方米。而根據(jù)貝殼找房數(shù)據(jù)，周邊二手房當(dāng)下單價(jià)約為6.7萬(wàn)-6.8萬(wàn)元/平方米。

這意味著，未來(lái)該樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)后較周邊二手房不僅有競(jìng)爭(zhēng)力，銷(xiāo)售不愁；并且從樓面價(jià)和銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)之間至少兩萬(wàn)多的房地價(jià)比來(lái)看，也給后續(xù)產(chǎn)品規(guī)劃留足了空間。

要知道，2017年北京最瘋狂的時(shí)候，房地價(jià)比之間可能只有2000塊的空間，很多房企當(dāng)時(shí)幾乎是貼著樓面價(jià)賺點(diǎn)辛苦費(fèi)。

如今，當(dāng)這個(gè)數(shù)值放大十倍，而越秀又是一個(gè)產(chǎn)品能力和團(tuán)隊(duì)把控能力都十分強(qiáng)大的房企，所以地產(chǎn)財(cái)富會(huì)認(rèn)為這個(gè)項(xiàng)目的預(yù)期和未來(lái)利潤(rùn)將是非常可觀的。

其實(shí)，從越秀去年進(jìn)入上海隨即斬獲百億銷(xiāo)售額就可以看到，今年進(jìn)京，是有備而來(lái)。

值得一提的是，董毅提到，明年是現(xiàn)房銷(xiāo)售，所以他很有信心銷(xiāo)售金額過(guò)百億。今年，他從內(nèi)心里也給自己定了一個(gè)較高的目標(biāo)。

此次成功拿地后，董毅還向地產(chǎn)財(cái)富會(huì)透露：

下半年，越秀將繼續(xù)拿地。

同時(shí)，董毅也在著手快速搭建團(tuán)隊(duì)。

從董毅的行事風(fēng)格來(lái)看，應(yīng)該會(huì)聚焦一些成熟的能夠快速投入工作的人選。

地產(chǎn)財(cái)富會(huì)還得到消息——新的營(yíng)銷(xiāo)總將在近期快速到位，應(yīng)該是業(yè)內(nèi)大家比較熟悉的某老牌房企北京區(qū)域操盤(pán)手。

毫無(wú)疑問(wèn)，董毅的到來(lái)，讓越秀的北方版圖充滿(mǎn)了想象。

地方國(guó)資房企動(dòng)作頻頻

搶抓地產(chǎn)周期中的“輪動(dòng)機(jī)會(huì)”

越秀北京“狂飆”的背后，本質(zhì)上是因?yàn)榈禺a(chǎn)周期的更迭中，出現(xiàn)了一些“輪動(dòng)機(jī)會(huì)”。

尤其對(duì)于一些規(guī)模尚可，但仍有上升空間的地方國(guó)資房企而言，這是向頭部更進(jìn)一步?jīng)_刺的大好良機(jī)。

這是由當(dāng)下形勢(shì)決定的——

首先，民企缺錢(qián)，戰(zhàn)略收縮迫不得已；

全國(guó)性央企結(jié)束前兩年的趁勢(shì)擴(kuò)張后，2023戰(zhàn)略上開(kāi)始更趨于求穩(wěn)；

而地方國(guó)資房企，既有地產(chǎn)形勢(shì)調(diào)整中沖向北上等超一線(xiàn)城市的強(qiáng)烈需求和積極性，也有乘勢(shì)進(jìn)場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)空缺區(qū)可以沖擊。

2023，越秀這次在北京連拿兩地，可能只是2023地方國(guó)資“跑步進(jìn)場(chǎng)”加速度的一個(gè)開(kāi)始。

可以看到，從去年開(kāi)始，在北京、上海、廣州等熱點(diǎn)城市的土拍市場(chǎng)上，不止是越秀，還包括建發(fā)、國(guó)貿(mào)、華發(fā)等，他們紛紛以地方國(guó)資房企的身份，迅速加碼熱點(diǎn)城市，擴(kuò)大拿地規(guī)模。

以上海土拍市場(chǎng)為例，2022上海集中土拍房企權(quán)益拿地?cái)?shù)據(jù)顯示，華發(fā)以權(quán)益拿地面積254886.9平方米、權(quán)益拿地金額218.9601億元一舉奪得“雙冠王”；建發(fā)權(quán)益拿地面積、權(quán)益拿地金額則均列第5。

克而瑞發(fā)布的2022房企新增土地TOP100榜單上，建發(fā)、越秀、華發(fā)新增土地價(jià)值分別為692.3億、524.4億、409.5億，分列榜單7、9、10名。

與此同時(shí)，這些房企的業(yè)績(jī)與排名也迎來(lái)了快速增長(zhǎng)。

2022年，建發(fā)、越秀、華發(fā)“地方國(guó)資三兄弟”成為T(mén)OP20房企中銷(xiāo)售排名上升最快的三家房企。

其中，越秀排名上升幅度最大，排名提升21名上升至TOP20第15名，華發(fā)排名上升13個(gè)席位至17名，建發(fā)則上升11個(gè)名次順利躋身TOP10。

地產(chǎn)AB面

“求穩(wěn)卡位”的B面是“彎道超車(chē)”

近日，有消息稱(chēng)，保利發(fā)展打包轉(zhuǎn)讓12家地產(chǎn)項(xiàng)目參股公司股權(quán)。

這其實(shí)不用過(guò)分解讀，因?yàn)閺谋＠陨淼幕久鎭?lái)看，并不缺錢(qián)，這只是保利在新一年求穩(wěn)卡位邏輯下的主動(dòng)調(diào)倉(cāng)。畢竟頭部央國(guó)企本身體量在那里，今年更求穩(wěn)是這些企業(yè)共同的大趨勢(shì)。穩(wěn)銷(xiāo)售、穩(wěn)利潤(rùn)、穩(wěn)預(yù)期就能卡好位，打持久仗。

這么做的不止保利，翻開(kāi)克而瑞的1月房企新增貨值TOP10中，一家全國(guó)布局的大型國(guó)央企都沒(méi)有出現(xiàn)。即使華潤(rùn)置地也排在了TOP18的位置。

同時(shí)需要注意到，地方國(guó)資房企并非一味激進(jìn)拿地，而是做到了“戰(zhàn)略上藐視，戰(zhàn)術(shù)上重視”。

梳理越秀、建發(fā)、國(guó)貿(mào)、華發(fā)這些房企的拿地去化動(dòng)作，可以發(fā)現(xiàn)，去化方面他們紛紛加強(qiáng)了三四線(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)城市的去化速度；土儲(chǔ)方面則抓緊搶占一二線(xiàn)城市優(yōu)質(zhì)資源，盡量規(guī)避拿地風(fēng)險(xiǎn)。

比如越秀2022年45%的土儲(chǔ)集中于廣州,廣州銷(xiāo)售業(yè)績(jī)更是超過(guò)6成，同時(shí)上海這類(lèi)一線(xiàn)城市銷(xiāo)售業(yè)績(jī)也突破百億。建發(fā)2022年上半年土儲(chǔ)總共布局超70城,在核心22城預(yù)估貨值占比約56%,其中廈門(mén)占比最多，其次是上海、杭州等核心城市。

機(jī)會(huì)是等來(lái)的。

顯然，全國(guó)布局型央國(guó)企在今年“求穩(wěn)卡位”成為趨勢(shì)，而它的B面是——

2023年，很可能將是這類(lèi)房企抓住輪動(dòng)機(jī)會(huì)，上演彎道超車(chē)好戲的一年。

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