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對(duì)房?jī)r(jià)的走勢(shì)，有一個(gè)普遍的觀(guān)點(diǎn)：北上廣深的房?jī)r(jià)將是最為堅(jiān)挺的區(qū)域，就算全國(guó)其他城市房?jī)r(jià)跌了，北上廣深的房?jī)r(jià)也不會(huì)跌。

(資料圖片僅供參考)

可現(xiàn)在，這個(gè)觀(guān)點(diǎn)正在被推翻。北京二手房?jī)r(jià)格開(kāi)始失控。

在4月份，北京二手房成交量大跌8000套。進(jìn)入5月份后，北京的二手房更加地難賣(mài)了，預(yù)計(jì)5月二手房成交量不超過(guò)1萬(wàn)套。在和平里片區(qū)，曾經(jīng)一個(gè)月能賣(mài)60-70套，可現(xiàn)在10套都賣(mài)不出去。有業(yè)主狠心降價(jià)90萬(wàn)，可還是賣(mài)不動(dòng)。

在北京，僅鏈家這一家中介公司后臺(tái)在售的二手房源就超過(guò)了12萬(wàn)套，創(chuàng)造歷史新高。賣(mài)房的人比買(mǎi)房的人還要多，這就注定了二手房的價(jià)格難以堅(jiān)挺。不只是北京的二手房掛牌量飆升，深圳、上海、廣州、杭州的二手房掛牌量也在飆升。

4月份，深圳二手房掛牌量突破5.2萬(wàn)套，上海二手房掛牌量突破20萬(wàn)套，廣州二手房掛牌量破14萬(wàn)輛，杭州也突破了20萬(wàn)套。其中，杭州受阿里裁員影響，房?jī)r(jià)又一次暴跌，250萬(wàn)的房子只能賣(mài)200萬(wàn)，390萬(wàn)的房子實(shí)際成交就320萬(wàn)，降價(jià)50萬(wàn)以上成為新常態(tài)。還有比較極端的，600多萬(wàn)的房?jī)r(jià)直接腰斬，賣(mài)300多萬(wàn)。

除了這些超一線(xiàn)城市外，重慶二手房掛牌量突破17萬(wàn)套，廈門(mén)、成都、南京、武漢、鄭州等城市，二手房均出現(xiàn)了量?jī)r(jià)齊跌的現(xiàn)象。因新房?jī)r(jià)格受備案價(jià)所限制，二手房在價(jià)格上靈活度很大，更能精準(zhǔn)地反映當(dāng)下的房市。

深圳就有一個(gè)樓盤(pán)，因降價(jià)60萬(wàn)被勒令終止，禁止降價(jià)。昆山也有一個(gè)樓盤(pán)因打7折被罰，理由都是擾亂市場(chǎng)秩序?？墒?，降價(jià)已經(jīng)是房企所能采取的最后辦法了。不降價(jià)，房子根本賣(mài)不出去。相反，降價(jià)策略是非常有效的。在深圳，因樓盤(pán)直降60萬(wàn)現(xiàn)金，就引起了購(gòu)房者蜂擁排隊(duì)。從這就能看出，不是消費(fèi)者不想購(gòu)房，實(shí)在是價(jià)格限制了購(gòu)買(mǎi)力。

中國(guó)人對(duì)房子的需求是客觀(guān)存在的，不是年輕人不想買(mǎi)房，而是買(mǎi)不起。深圳是廣東GDP第一大市，昆山也是江蘇GDP排名第一的縣級(jí)市，人均GDP超過(guò)22萬(wàn)，位列全國(guó)第一。可深圳、昆山的房子都賣(mài)不動(dòng)了。

北京還可以說(shuō)，因?yàn)閼?hù)口限制，不許外地人買(mǎi)房?？墒巧钲谥灰獫M(mǎn)5年社保就可以買(mǎi)房了，還可以走人才落戶(hù)渠道。在深圳，五年社保限制根本就不算事兒。一般人五年內(nèi)攢不起深圳一套房的首付，正常人都要在深圳工作5年以上，才能付得起首付。

當(dāng)北京、深圳的房市購(gòu)買(mǎi)力都不夠時(shí)，房?jī)r(jià)的下跌就是必然的了。北上廣深的房?jī)r(jià)遠(yuǎn)沒(méi)有外界想象得樂(lè)觀(guān)，同樣出現(xiàn)了兩極化。這種兩極化不是簡(jiǎn)單地按地段區(qū)分，不是中心區(qū)房?jī)r(jià)就堅(jiān)挺，而越邊緣的區(qū)域就越降價(jià)。這是錯(cuò)的。

隊(duì)長(zhǎng)有一個(gè)朋友，住在珠江新城太古匯附近，房子市值800多萬(wàn)，可實(shí)際成交價(jià)只有600多萬(wàn)，差價(jià)超過(guò)200萬(wàn)。地段夠好了吧？可為什么還是賣(mài)不上價(jià)格呢？

這跟廣州的城市規(guī)劃有關(guān)。珠江新城是廣州集全市之力打造的中央商業(yè)區(qū)，高樓大廈林立，房?jī)r(jià)直破10萬(wàn)/平米。可是，廣州又不只有珠江新城一個(gè)商務(wù)區(qū)，黃埔有臨港新區(qū)、番禺有萬(wàn)博中心、海珠有琶洲、南沙有明珠灣CBD。珠江新城并不是唯一的中央商務(wù)區(qū)，對(duì)比新建成的海珠琶洲，番禺萬(wàn)博，珠江新城早就已經(jīng)飽和了。

真正推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的區(qū)域是海珠琶洲和番禺萬(wàn)博，而珠江新城的住宅樓反而陷入了有價(jià)無(wú)市的尷尬境地。掛牌價(jià)，各大業(yè)主都往高的掛，可實(shí)際成交價(jià)根本就提不上去。

也就是說(shuō)，超一線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)不再是完全跟著地段走，而是跟著城市的發(fā)展規(guī)劃走。在沒(méi)有琶洲、沒(méi)有萬(wàn)博中心、沒(méi)有臨港新區(qū)的時(shí)候，珠江新城就是絕對(duì)的超級(jí)市中心?？捎辛伺弥蕖⑷f(wàn)博、臨港，珠江新城除了高地租外，高房?jī)r(jià)就很難支撐了。

這不只是廣州一個(gè)城市的單一現(xiàn)象，而是許多大城市的共同特征。功能分區(qū)，產(chǎn)業(yè)分區(qū)，直接造成的就是房?jī)r(jià)的走向分歧。當(dāng)北上廣州的二手房掛牌量激增后，不僅不會(huì)促進(jìn)銷(xiāo)量，反而會(huì)讓更多的人持幣觀(guān)望，核心原因就在于新房與二手房的大幅落差，讓等等黨成為主流。

在隊(duì)長(zhǎng)看來(lái)，在這種越來(lái)越大的價(jià)格落差面前，新房限價(jià)已經(jīng)沒(méi)有意義。它除了維持房?jī)r(jià)的表面虛高外，帶動(dòng)不了房地產(chǎn)市場(chǎng)，也解決不了普通人的住房需求。

當(dāng)北京的二手房都陷入大規(guī)模降價(jià)的時(shí)候，房市本身就已經(jīng)進(jìn)入到了一個(gè)進(jìn)退兩難的局面了。想買(mǎi)的買(mǎi)不起，想賣(mài)的賣(mài)不掉。

在隊(duì)長(zhǎng)看來(lái)，有條件地解除限價(jià)，在一部分城市允許房企降價(jià)銷(xiāo)售，是打破僵局的重要一步。

這個(gè)世界上本來(lái)就沒(méi)有包賺錢(qián)的生意，房?jī)r(jià)不應(yīng)該由成本決定，而應(yīng)該由市場(chǎng)決定。

房子降價(jià)，天不會(huì)塌下來(lái)。