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北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰(zhàn)經(jīng)驗幫大家答疑解惑。

一

【資料圖】

Q:

我們的情況，家有二孩，老大今年9月份上二年級，在東城租房子（上的單位共建的學(xué)校），老二今年2歲，但是老二戶口很難落在東城了。我家現(xiàn)在有2套房子，一套在天通苑小兩居，還有貸款100萬左右，目前出租，差不多覆蓋貸款；一套在朝陽東壩（還有20萬左右貸款），我們都是周末帶孩子回朝陽住。

有以下幾點需要咨詢您：天通苑2000建的房子，板樓，全明格局，74的小兩居，但是不足是在頂層六層。其實我們買回來也幾乎沒怎么漲，因為天通苑的小區(qū)并不是太好，我總擔心下跌，我期望后續(xù)能保值，所以想換到海淀或者朝陽能保值的小區(qū)。

但是我們的情況是，如果賣掉天通苑的房子，我們是二套，除了貸款，幾乎不能增加資金，您建議換嗎？是不是沒有增加資金量的情況下，換的意義不大呢？我主要擔心的點是天通苑房子后續(xù)下行厲害（今年年初感覺天通苑我們同戶型的小兩居能到390萬左右，但是現(xiàn)在好像掛的價錢又降了），不如海淀如西二旗、清河，或者朝陽抗跌。還是說我們繼續(xù)持有，繼續(xù)還貸款6-7年，這期間攢些錢，到時候把貸款還完了。

A：

1、不增加預(yù)算的置換意義不大。稅費就4%呢，約等于3年的租金。所以常規(guī)建議是增加30%左右的預(yù)算才合適，算是能覆蓋成本。這比例怎么算出來的我也忘了，反正就是這么個模型。

2、天通苑的小戶型不會吃虧，從2007年之后到現(xiàn)在沒落后大盤，以后大概率也不會，只是不太可能占便宜而已。這本來就是剛需板塊，小戶型都還不錯。至于房價下降我覺得正常，這20多年里我看的太多了，崩盤就三次，其他較大幅度的下跌還有五次呢。漲漲跌跌才是正?，F(xiàn)象呢，全世界沒有只漲不跌的市場。

肯定是不如西二旗清河與望京新北苑這種板塊，但這預(yù)算不夠啊，換過去也買不到什么太好的，意義不是很大。

3、總之我覺得沒必要糾結(jié)，天通苑的小戶型肯定不吃虧，只是和強勢板塊相比不占優(yōu)勢而已?？伤型顿Y市場都是有門檻的，達不到的話沒什么意思，未必賺的回稅費成本。

僅供參考。

二

Q:

我目前工作在望京，想在15號線的延線（孫河、國展、花梨坎、后沙峪、南法信）購入房產(chǎn)，從增值保值的角度，不知您有沒有推薦的小區(qū)。預(yù)算500以內(nèi)。還有今年適合購入嗎，還是等到明年購入時機會更好？

A：

1、預(yù)算500萬之內(nèi)，那如果圖個穩(wěn)妥就買國展的，都是老房，肯定是跟隨大盤漲跌沒風(fēng)險，但也占不到任何便宜，流動性也偏弱。如果是我就以后沙峪為主了，能買到房齡新流動性更好的，也談不上什么風(fēng)險，只要是板樓小區(qū)都大多也不落后大盤。具體房源問當?shù)刂薪榘?，國興城和祥云都有這預(yù)算之內(nèi)的。

2、南法信和孫河就看自己的喜好了，可選的不多。

3、等明年，那不著急就等等唄。但最好觀察今年的行情，畢竟還是救市期間，這些日子又幾千億的信貸砸下來了，不知道還有什么政策等著出臺呢。如果觀察到大盤成交量上漲就得注意，價格上漲后就看自己的速度了。

另外也最好做個定時定量的計劃，等到什么時候，等到什么價格？再做個預(yù)案，到時候沒降怎么辦，跌了敢不敢買，漲了敢不敢追？

僅供參考。

三

Q:

現(xiàn)在清河上林溪有套房子，孩子老大三年級在海淀實驗二小上學(xué)，老二小班，想把上林溪房子賣掉買一個上地東里的學(xué)區(qū)。

1、老二25年上小學(xué)是否能成功上那里的小學(xué)？中介說東里的房子目前上地實驗調(diào)劑比例不大。

2、老大考慮是小升初，初中是不是能在上地學(xué)區(qū)派位，因為清河學(xué)區(qū)中學(xué)實在不咋滴。就想跟您咨詢，這種操作法老大是不是能在上地學(xué)區(qū)派位，是不是受買房早晚影響？

A：

1、入學(xué)政策我可不敢預(yù)測。只能說2025年的入學(xué)人數(shù)比這幾年有明顯下降，理論上對口入學(xué)的概率比較大。中介說的沒什么錯，上地學(xué)區(qū)的調(diào)劑比例都不算大，這也是學(xué)區(qū)房受追捧的因素之一。

2、老大先問問小學(xué)有沒有學(xué)位是否接收轉(zhuǎn)學(xué)唄，不行的話再說小升初。小升初也是先追求點招吧，派位是最后沒轍的選項。而且就算派進不錯的學(xué)校也得分班，意義不是很大。這跟買房早晚沒什么關(guān)系了，反正也回不去1911了，之后的都有多校的可能，大家都公平。

3、總之只能說2025年對口的概率大，老大先問小學(xué)能否轉(zhuǎn)，然后考慮點招，最后再說派位吧。

僅供參考。

四

Q:

本人是被調(diào)侃的女博士，婚姻困難戶，所以想獨自買房存身。我看了您寫的回復(fù)了，知道那些辦公多的老公寓性價比高，那對于我這種情況是不是更合適??？也就是不追求升值，對居住的性價比要求更高的。

A：

1、我沒調(diào)侃過博士，無論男女的都只會佩服和羨慕?；橐鲞@事兒別給自己輕易定性，規(guī)避自證預(yù)言，也最好避免“冒充者綜合征”，還是積極爭取為好。

2、辦公多的老公寓，從居住的性價比來說當然是高了，辦公的越多性價比越高。因為隨著辦公的占比增加，房價就越接近于寫字樓，升值也隨之減少，居住的性價比就高了。

3、我覺得既然是自住，那別太追求這種性價比了，也就是別找辦公太多的，要不然住著未必舒服。

我住過這種公寓，白天晚上的都有點兒別扭。白天是上班的多，自己穿的太休閑的話似乎不合適，挺扎眼的?？沙鲩T扔垃圾買個菜的又犯不上穿的太正式，怎么都不舒服。晚上是太安靜，從外邊看黑乎乎的，樓里面也空蕩蕩，人氣不足。

所以還是選擇辦公別太多的吧，生活氣息相對多的。這樣如果將來清理了辦公的，對小區(qū)的升值或許還有好處了，至少是沒利空。

4、總之考慮好，雖然說不追求升值，那也別找辦公占比太高的，否則兩邊都不占優(yōu)。

僅供參考。

五

Q:

我準備給兒子在北京買房，750萬以下的兩居室，不接受老房，目前看了亦莊的幾個小區(qū)，只是中介說這里都有學(xué)區(qū)溢價，請問合適嗎？

A：

1、這中介挺有意思的，說學(xué)區(qū)挺好就得了，沒事兒聊溢價干嘛，沒必要。

2、如果在亦莊工作就買唄，沒什么不合適的。首先是幾乎躲不開，只要是亦莊學(xué)區(qū)那就都已經(jīng)有溢價了。另外也沒必要糾結(jié)，亦莊的溢價率不算高，比東西海低的多。雖然說學(xué)區(qū)質(zhì)量目前還不是太高，但發(fā)展很快，預(yù)期會更好。所以就算現(xiàn)在有點兒溢價也無所謂，只要成績不下落就沒什么風(fēng)險，利好的可能性更大。

3、如果實在不愿意承擔溢價那就買河西北部的，現(xiàn)在還沒劃入亦莊學(xué)區(qū)，也就沒有溢價。而且有可能過幾年被劃入亦莊學(xué)區(qū)，那就算單獨利好了，不劃入的話也不吃虧。這預(yù)算沒問題，兩居室小三居的都能買到。

僅供參考。

六

Q:

請問機場新區(qū)的房子能投資嗎？現(xiàn)在買的話算提前布局吧，以后如果配套發(fā)展起來了就能跑贏大盤了。

A：

1、機場新區(qū)在哪兒?。宽樍x還是大興的？我好像都沒聽過這名字。甭管在哪兒了，拿你這問題當個典型說兩句吧。

2、所謂提前投資郊區(qū)新區(qū)的大多數(shù)都是誤區(qū)，幻想以后如果發(fā)展起來了就能升值快，肯定能超過現(xiàn)有配套全的板塊。

這不僅是誤區(qū)，而且是侮辱了我們開發(fā)商和土地方的智商。請不要把我們幻想的太傻和太善良吧，你都能想到升值好，難道我們就想不到嗎？甭說升值好了，就算是不好我們都能忽悠出花兒來，憑什么把發(fā)財?shù)臋C會留給你??？

3、簡單說吧，規(guī)劃是土地方做的，價格也是人家定的，那定價依據(jù)是什么？就是配套完成之后的價值唄。也就是說，現(xiàn)有規(guī)劃中配套建好后的價值，已經(jīng)透支在賣給你的價格之中了，不可能讓買房人占到便宜。而投資人買的都是預(yù)期，土地方和我們開發(fā)商也就利用了這一點。

如果要想讓新區(qū)的升值超過大盤，那就得超出現(xiàn)有規(guī)劃的價值?；蚴窃黾恿诵屡d產(chǎn)業(yè)，或是提前完成配套，至少是擴大規(guī)模。沒有超額的投入，憑什么有超值的利潤？而如果是按期完成規(guī)劃就是拉平，減少配套或建設(shè)的慢那還就跑輸了呢，因為沒完成預(yù)期。

4、總之就是這情況，現(xiàn)在的北京不像十多年前了，那會兒所有人都是懵懂的，各種規(guī)劃也隨時調(diào)整。而且最主要的是各個新區(qū)離市區(qū)都不遠，相對好發(fā)展。而現(xiàn)在的新區(qū)不僅多，還都距離不近，很難發(fā)展。想這所謂機場新區(qū)估計是大興的，那就想想吧，連離市區(qū)更近的首都機場30多年來都沒做到的事兒，新機場憑什么能做到？

僅供參考。

隨便買房都能發(fā)財?shù)哪甏^去了，只有選對房、避開坑，才能享受到資產(chǎn)升值紅利！