无码综合天天久久综合网色吧影院,四虎成人精品永久网站,久久久国产99久久国产久一,亚洲AV无码一区二区二三区∝

北京章哥，房地產從業(yè)20年，通曉業(yè)內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰(zhàn)經驗幫大家答疑解惑。

(資料圖片)

一

Q:

目前有兩套塔樓的房子，都在翠微路，一套頤源居三居，一套普惠北里老三居，家庭有歷史貸款記錄。希望改善居住并且十年左右的投資收益不落后大盤，以下兩個策略哪個更合適？

1、賣兩套，再投入增量資金，買月壇公園附近大三居；

2、賣普惠的老三居，投入增量資金，買頤源居南北通透的三居，另外一套出租。

從居住改善角度來說，月壇公園附近小區(qū)優(yōu)于頤源居，人車分流，居住密度低，頤源居挨著玉淵潭公園是優(yōu)勢，人車不分流，總體舒適性也可以接受。如果不考慮居住改善的舒適性差異，也不需要學區(qū)，單單從長遠投資角度，您覺得哪個策略更合適？

月壇公園附近小區(qū)目前看過盈華盛嘉，其他還有官苑八號沒看過，也算是目標范圍。金融街里面的西城晶華、豐匯園等周邊感覺商業(yè)和辦公氛圍太重、不宜居。

A：

1、月壇附近，西城頂級學區(qū)；頤源居是翠微學區(qū)，也不錯。這跟是否需要學區(qū)無關，用不用學位是自己的事兒，人家的學區(qū)溢價是客觀存在的。溢價率應該差不多，都30%左右，月壇學區(qū)更好，稍高一些。當然總價越高的溢價相對越低些，占坑兒才溢價高呢。

2、單從投資角度一般不建議學區(qū)房，說不好過兩年的行情?，F在這兩年是入學高峰期，溢價高，明年有可能還漲點兒呢，畢竟是入學最高峰期。但2025年之后說不好，北京少了小一半的入學人口，如果沒有政策支持的話，比如放寬落戶什么的，有可能影響到溢價部分。

這到時候再看吧，誰也不敢預測。只能參照韓國和臺灣省的經驗，人口出生率大幅下降之后，只剩下最好的學校還能撐住部分溢價，好資源到什么時候都稀缺，但普通學區(qū)降的比較多了。所以常規(guī)建議是如果買在學區(qū)，盡量買最好學校的高總價房子，一是資源好支撐強，二是普通家庭炒不動的，相對溢價還低點兒。

3、買盈華盛嘉或官八吧，就算當年不是學區(qū)房的時候保值也很好，有了學區(qū)算是錦上添花。金融街商業(yè)氛圍倒無所謂，也是支撐，就是溢價率更高，還不如買之凱旋或尊府一類的呢，普通家庭更買不起的，相對更稀缺。但是否能趕上大盤不好說，只能說在學區(qū)房里算支撐強的。這沒有標準方案，也不敢說準話兒的預測，看自己的判斷了。

僅供參考。

二

Q:

現在是入學高峰買了對應的學區(qū)房也不一定能上，但過幾年入學人數下降是不是就可以上到對應的好學校了，這樣房價會不會又漲呢？我有二套房，一套在豐臺豐益花園一套在西城紅蓮北里，之前買的紅蓮北里是對應的北京小學廣外分校。

孩子目前上初中我們在租房，沒有改善的打算因為孩子在哪里上高中還不確定。就當下這種情況賣掉西城紅蓮北里的次學區(qū)房，手里拿著現金過幾年再買房可以嗎？或者不賣出租哪個好呢？

A：

1、呵呵，這我解釋過好幾次了。理論上一切都有可能，反正商品價格是供需關系決定的，怎么假設需求和供給都有可能。尤其學區(qū)房更是由政策決定，而政策是不可預測的，更是一切皆有可能。

2、但觀察一下現實吧，前幾年幼兒園報名就是連夜排隊什么的，那都不一定搶的上。但這兩年幼兒園凈是招不滿的，換做是你們，還會去連夜排隊嗎，這兩年聽到過這種新聞嗎？

再打個比方，買學區(qū)房和雞娃什么的，最終目的都是高考上大學。那今年是畢業(yè)生是1076萬，而2021的出生人口是1062萬，結婚對數更是才760萬。也就是說，假定大學不縮編減招，那只要是個人就能上大學了，弱zhi都有學位。那你覺得這些低谷期的家長們，還至于搶學區(qū)房和拼命雞娃嗎？

3、會，一定會，但只限于優(yōu)質資源，因為好東西什么時候都是稀缺的。但是，一旦高峰期過去，在高峰期被盲目炒高的價格則會因為價值回歸而降低，畢竟只有退潮之后才知道誰在裸泳。

前幾年北京房價暴漲，環(huán)京的比市區(qū)的漲的都猛。而一旦宏觀調控，人們就會發(fā)現環(huán)京原來不值這價格，那跌幅就遠超市區(qū)。

所以，如果進入入學低谷期，學區(qū)房大概率會進行分化，牛校就是牛叉，渣校還是渣。我認為有可能回歸2013年之前的狀態(tài)，也就是只有好學區(qū)的房子才能撐住部分高溢價。

4、總之就是這種情況，可以參考韓國，首爾在前些年也曾經是個學區(qū)房就高溢價，現在只有江南區(qū)的好學校才受追捧，江南不敗。臺灣省臺北市也差不多，人口高峰期的時候，核心區(qū)只要是個學校就高溢價，有學上就行。現在呢，全臺北只有六所最牛的“明星小學”還能“滿額”，也就只有這六所小學的“學位宅”才有“孟母痛苦指數”。

還是這句話，好東西永遠稀缺，人口再減少，清華北大也不好考，好工作也輪不到屌絲頭上。至于你們這情況，還是先自己判斷吧，我不好建議。

僅供參考。

三

Q:

我目前準備結婚，對象已在近郊購買一套3居期房。我手頭還有些資金，不想浪費首套資格，但預算有限，總價希望控制在250萬以內。上班在朝陽，目前主要在通州看，考慮金地格林格林小區(qū)南北通透的一居。不自住，主要是出租，看重保值性。

想請教章哥：1、請問這種思路是否正確？通州房價這幾年也沒什么變化，這種低總價房產是不是也沒什么投資價值？2、如果選擇買房，通州物資學院，潞苑板塊的二手房是否適合？

A：

1、思路，談不上錯，只是這價位在北京不容易買到投資房。北京的門檻有點兒高，這總價一般都是自住為主的，保值能跟上大盤的就算贏，超出的不太多。這既注重出租又注重保值的，期望值稍微高了點兒。在資金不是太高的情況下，這兩項是沖突的，甚至是都做不到。所以別太追求投資性，以不吃虧為標準就行。

2、能買在物資學校就盡量，在通州算比較穩(wěn)妥的，租金也相對高。這價位是否在天賜良園買到我說不好，試試吧。雖然小區(qū)挺老了，但離市區(qū)近，離地鐵也方便。沒有高收益，但各項也不至于吃虧。

另外一居室做不到南北通透，就是南北向，一邊是客廳一邊是臥室，中間是有門的，砍價時別承認這算通透。

僅供參考。

四

Q:

近期我在看朝青板塊，目前手里有1000個，不打算貸款了，想買一個板樓南北通透的三居室。不知道華紡易城東區(qū)是否可以，那個地方升值空間如何？以后可能置換學區(qū)，3-5年不打算自住，現在在換租，麻煩您給詳細點評下吧。

A：

1、沒必要詳細點評，我知道的也都是花邊兒，沒什么用，具體的資料中介那兒才最詳細。華紡從投資講無論是在朝青還是北京，都是排位靠前的，不弱于望京。

2、當年不算太好的小區(qū)，2008年之后逐漸領先?？梢阅眠@里和國美第一城作對比，國美熱賣時5000出頭，華紡價格也就高出幾百塊錢，肯定到不了10%，或者頂多10%吧，現在已經差的不是一星半點兒了。國美算是中規(guī)中矩的自住+保值的小區(qū)，肯定沒落后，那華紡超出大盤的部分就自己看吧。

以后大概率這種趨勢還會延續(xù)，除非是小區(qū)真老了或物業(yè)維護明顯下降，否則不太容易被替代。

3、換租也行吧，1000萬總價在朝青有點兒高，華紡能買到小三居。我也不知道租金收益，應該差不多，但未必有小兩居好租。問當地中介吧，我不熟。還貸款不貸??？如果是大三居的話租金收益一般不高，更適合自住。但也無所謂吧，差不了太多，具體的問中介吧。

僅供參考。

五

Q:

本人在東城有個50多平的一居室，無貸款，準備賣掉東城房子考慮換到朝陽。從雙井到垡頭都看了一些，預計買一套500萬出頭的房子?？紤]公積金二套貸個60萬左右，利率低合適。目前有三個意向的小區(qū)，圍繞7號線考慮，孩子讀初中學校在東城7號線沿線，所以為了方便孩子，請幫助分析一下怎么選擇？或者有更合適的推薦。

首城國際A區(qū)一室一廳，位置好，小區(qū)比較新，生活方便。樂成豪麗，一室一廳，房子比較新位置好，但是沒有小區(qū)。垡頭翠城A-D區(qū)的90多平，南向兩居室，但是屬于一類經濟適用房，不知道這個小區(qū)有沒有什么問題，但戶型挺好的。目前猶豫不決，不知道選擇哪個小區(qū)，能實現自住又能出租收益高點方便以后轉手的小區(qū)。

本人在亦莊京東總部附近還有套90平的兩居室，可實現自住功能，所以市區(qū)想考慮個能自住能出租收益高點的小區(qū)，方便孩子讀書階段過度用，以后也可以有升值保值功能表現，不知道表述的是否全面，還請對于考慮的幾個小區(qū)幫忙分析，或者有更合適的推薦。

A：

1、注重投資就買首城的唄，這么多年一直升值挺好，租金收益也高，在雙井板塊的常規(guī)選擇。不過500萬買的到一居室嗎？一般都是開間兒吧？如果是的話在首城中不占優(yōu)，這種產品的適應面窄，只是雙井的板塊挺好，在這里比其他板塊強一些。

2、注重自住就買翠城的，都是經適房，住總開發(fā)的。A區(qū)的質量和戶型好一些，保值基本不落后，不出來。但投資性肯定不如首城，流動性和傳導排序都靠后。其他區(qū)塔樓多，戶型和質量弱點兒，一般不太建議，更是自住為主。

樂成豪麗那就是公寓了，自住為主的更多，或者出租的話租金也高。就是升值慢點兒，高租金使用升值慢換來的，看自己注重什么了。樂成豪麗和旁邊兒樂成公館在前些年一個價兒，現在差的比較多了。

3、這幾個比較的差距有點兒大了，一般沒這么選的。怎么說呢，表述的挺全面，我能理解心情，大多數買房的都這想法。但在預算不是太高的情況下只能取舍，做不到各項兼顧。

4、簡單說吧，相對算兼顧的是首城的，但前提是別有硬傷，最好是一居室。看好了，首城的一居室建面不小，沒硬傷的話500萬夠嗆。然后注重自住買翠城A區(qū)的，也能算兼顧，就是排序靠后。公寓看自己的喜好了，不好建議。

僅供參考。

六

Q:

外地戶口，北京上班族，打算與女友1年內結婚，事業(yè)和生活上想在北京長期發(fā)展。我這邊最多拿出100萬現金，住房上剛需為首要考慮，未來的置換空間為次要考慮。我工作地點在東四，女友工作地點在來廣營，我的月供貸1-1.5萬，之前考慮在孫和地區(qū)買房（300萬上下），但后來發(fā)現這邊是回遷房，情況還在考慮。

請問章哥，我目前這個情況，北京買房是否現實，6環(huán)內是否有可購房空間呢。買好房后就可以準備結婚了。

A：

1、100萬現金買不到300萬的，會差一些。常規(guī)要留出10萬左右的稅費備用金，還剩90萬，一般來說買到200萬出頭兒的就差不多了，再高難度大。35%的首付只是理論上的，現實中一般都40%甚至以上。

假定230萬總價的房子吧，一般銀行評估后要打9折，然后再放貸65%，也就是能貸135萬，稅費4%就是8/9萬吧，所以需要90萬左右首付。當然這每套房都不太一樣，一房一議，讓當地中介算好賬再簽約交定金。

2、回遷房，孫河哪個小區(qū)能交易??？有房本兒沒有??？如果有本兒就是正常交易，自住為主的房產。沒本兒的風險大，盡量規(guī)避。

3、無所謂是否現實，看自己的需求。確實首付不算高，用掉首貸資格有些可惜。如果收入高或預期收入高的話就甭著急再攢一些，如果不是很高的話就先上車吧。

4、六環(huán)內，后沙峪花梨坎唄，望京來廣營相對方便，房源也多點兒。這看自己的需求了，外人不好建議。

僅供參考。

七

Q:

我們目前在亦莊金色漫香林住，有公積金貸款。孩子三年級，由于金色漫香林不在經開區(qū)內，想再買一套經開區(qū)內的房子，為孩子上經開區(qū)內的初中準備。目前政策是2023年1月1日后購房，就全區(qū)搖號派位，之前買的話還按照學區(qū)劃分。請問什么時候買合適？另外目前手頭現金為300萬，含稅總價可以湊到400萬，不知道有沒有推薦的小區(qū)？

A：

1、什么時候買合適，你們這是轉學，不是幼升小，跟這政策沒什么關系。所以什么時候想轉學再買唄，沒必要這會兒去跟著搶房。反正什么時候轉學也是派位，那就再等等到年底吧，11月之后就應該沒人搶時間了，除非全款，否則元旦前完不成。

2、現在三年級，常規(guī)建議是四年級之前轉學，能適應教學模式，也能在小升初的時候盡量不吃虧。如果是資金準備好了就年底買，或者等到明年信息采集之后。明年是入學最高峰，也犯不上跟高峰期的家長搶房。

3、小區(qū)我沒推薦的，問當地中介吧，只有他們才有房源。亦莊現在的學區(qū)溢價都差不多，這預算基本都是老小區(qū)了，貴園一類的，看看是否合適吧。

僅供參考。

隨便買房都能發(fā)財的年代過去了，只有選對房、避開坑，才能享受到資產升值紅利！