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當下，物管行業(yè)高增長時代已過，物管企業(yè)盈利能力普遍承壓，收并購帶來的商譽減值風險開始顯現。

今年年初以來，港股物業(yè)板塊指數持續(xù)下行，市場已不見昔日的熱鬧景象。在此背景下，近半年來鮮有物管企業(yè)選擇赴港上市。而近日，來自湖南的物管企業(yè)泓盈城市運營服務集團股份有限公司(以下簡稱“泓盈服務”)向港交所遞交了招股書，擬于港交所主板掛牌上市。

從招股書看，泓盈服務規(guī)模雖小，但業(yè)務服務組合多元化，有利于抵消單一市場的風險。同時，泓盈服務背靠國資，有資源獲取優(yōu)勢，并且公司外拓能力不賴。因此，公司的財務報表整體表現不錯。

【資料圖】

泓盈服務發(fā)展時間較短，成立于2015年，為一家城市服務和運營提供商。

2022年，泓盈服務物管項目在管建筑面積僅1025.4萬平米，對于國內多家中大型物管企業(yè)來說規(guī)模極小。不過，公司“麻雀雖小五臟俱全”，除了提供物業(yè)管理服務和商業(yè)運營服務外，還提供服務范圍廣泛的城市服務，其中包含園林綠化及工程、照明系統(tǒng)運營、停車場運營及市政環(huán)衛(wèi)服務。

在2022年，泓盈服務在管物業(yè)管理項目63個，城市服務在管項目148個，其中包括照明系統(tǒng)運營項目4個及停車場運營項目142個。此外，公司商業(yè)運營板塊在管項目44個，在管建筑面積53.4萬平米。

泓盈服務是一家區(qū)域化的物管企業(yè)，存在地理范圍集中的問題，在公司2022年1025.4萬平米的物業(yè)在管建筑面積中，有高達973.8萬平米的面積來自于湖南省，其中相當大部分來自于長沙市。但背靠長沙國資委全資擁有的城發(fā)集團，令公司發(fā)展之路整體十分順暢，這也是泓盈服務的發(fā)展優(yōu)勢。

資料顯示，城發(fā)集團是長沙市最大的城市綜合開發(fā)商，其業(yè)務范圍覆蓋城市開發(fā)的整個生命周期，并將源源不斷產生新項目，這為泓盈服務帶來了大量的儲備項目，也有助于其發(fā)展多元化的服務組合。

目前，泓盈服務股權高度集中，由城發(fā)集團直接持有95%股權，后者還間接通過岳麓山公司(中國)持有其5%股權。

過去幾年，城發(fā)集團給予了泓盈服務極大的資源支持，同時泓盈服務“造血”能力也不賴，對外投標中標率逐年提升，來自城發(fā)集團及其聯(lián)系人的收入比重逐年降低，這帶動了其盈利能力逐年增長。

2020年-2022年，泓盈服務分別產生營收2.78億元、4.32億元及5.29億元，復合年增長率為37.8%；年度利潤及全面收益總額分別為3461.7萬元、4084.1萬元及5359.6萬元，復合年增長率為24.4%。

在過去三年，泓盈服務的三大業(yè)務增長分化嚴重。

其中，物業(yè)管理服務業(yè)務得益于其控股股東穩(wěn)定的“輸血”，抵消了來自獨立第三方收入負增長的不利影響，帶動該業(yè)務收入由2020年的1.55億元增長至2022年的2.07億元。不過該業(yè)務毛利率逐年下滑，盈利能力并不顯眼。

城市服務業(yè)務則是推動泓盈服務營收和利潤增長的主力軍，2020年-2022年，該業(yè)務收入由不足6000萬元飆升至2.75億元，于2022年擠下物業(yè)管理服務業(yè)務，成為公司最大的營收來源。同時，2022年城市服務業(yè)務毛利超過6600萬元，是物業(yè)管理服務業(yè)務毛利的逾兩倍，為公司的主要利潤來源。

城市服務業(yè)務增長如此迅猛，背后原因是泓盈服務的國資背景具有極強的項目獲取能力，公司的城市服務業(yè)務中的園林綠化及工程、照明系統(tǒng)運營、停車場運營及市政環(huán)衛(wèi)服務，面向的市政基礎設施的業(yè)主通常是地方政府或國有企業(yè)。國企與國企之間的緊密合作，正是泓盈服務發(fā)展城市服務的推動力。

過去三年，泓盈服務的園林綠化及工程項目實現了數倍增長，照明系統(tǒng)運營項目數也增長明顯，但停車場運營項目幾無增長，因此從收入層面看，園林綠化及工程業(yè)務及照明系統(tǒng)運營業(yè)務收入增長十分迅猛。

更為關鍵的是，泓盈服務通過優(yōu)化服務組合提升了城市服務業(yè)務的毛利率，2021年起擴大了毛利率較高且均由獨立第三方授予的照明系統(tǒng)運營服務，由此帶動城市服務毛利率由2020年的21%提升至2022年的24.2%，為公司過去三年的三大業(yè)務中唯一實現毛利率增長的業(yè)務。

商業(yè)運營服務業(yè)務方面，受疫情沖擊及在建管理面積減少等因素影響，該業(yè)務收入逐年下降，拖累了公司收入的增長。

泓盈服務不甘于只通過母公司“輸血”和對外投標來實現增長，對于上市籌資所得款用途，公司表示擬用于物色物業(yè)管理服務供應商及城市服務提供商的潛在戰(zhàn)略收購機會；用于戰(zhàn)略投資以購買作業(yè)車輛及設備；于未來四年用于進一步技術發(fā)展；用于招聘人才以及改善員工培訓；以及用于營運資金及其他一般公司用途。

2015年，碧桂園服務在業(yè)內首次試水物業(yè)城市服務，在陜西省韓城市成立韓城碧桂園城市服務有限公司，這也是新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略提出后物業(yè)行業(yè)在服務城市治理方面的第一個嘗試，拉開了物業(yè)公司治理“物業(yè)城市服務”的序幕。

2016年至2018年12月，保利物業(yè)率先在“治理有效”上突圍，探索公共服務新模式。具體來看，保利物業(yè)以鎮(zhèn)域服務為切入點，在嘉善縣西塘鎮(zhèn)、天凝鎮(zhèn)率先落子，并迅速擴展到周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，兩年內其服務的鄉(xiāng)鎮(zhèn)已達5個。

2018年5月24日，珠海大橫琴投資有限公司（下稱“大橫琴投資”）與萬科物業(yè)發(fā)展股份有限公司（下稱“萬科物業(yè)”）簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，雙方將以珠海大橫琴城市公共資源經營管理有限公司（下稱“大橫琴城資”）為合作載體進行混合所有制改革，并啟動“物業(yè)城市”試點建設工作。

2018年12月26日，在中國社會治理與協(xié)調創(chuàng)新首屆鎮(zhèn)長論壇上，保利物業(yè)發(fā)布了《公共服務標準化手冊——鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略實施中的保利實踐》。

2020年7月31日，由萬科物業(yè)、橫琴新區(qū)管委會、北京大學城市治理研究院共同組織專家編寫的《物業(yè)城市白皮書（2020年）》正式發(fā)布，這也是物業(yè)行業(yè)首個細分領域立標的公開宣言。

2020年7月，深圳市發(fā)布了三條河流管理養(yǎng)護的招標公告，主要是針對包括坪山河在內的三條深圳河流進行綜合管養(yǎng)，其中坪山河和龍崗河兩個項目允許聯(lián)合投標。招投標現場，碧桂園服務和招商積余旗下中航物業(yè)、金地物業(yè)和萬科物業(yè)乃至華潤物業(yè)等頭部物業(yè)公司紛紛出現在投標商的名單之中，攜專業(yè)領域的合作伙伴共同角逐河道管養(yǎng)這一全新服務領域。自此之后，物業(yè)城市服務的領域內涵、合作模式等被大大拓展，物業(yè)城市服務進入了發(fā)展的快車道，有能力的物業(yè)公司紛紛加速進場。

2021年4月22日，碧桂園服務在佛山舉辦以“鏈接生態(tài)，共同成長”為主題的“城市服務開發(fā)者大會”，這也是業(yè)內首次舉辦此類城市服務開發(fā)者大會。會上碧桂園服務表示其正重構全新的城市服務系統(tǒng)，將通過“城市服務合伙人計劃”和“城市治理智庫聯(lián)盟”以及“城市服務生態(tài)聯(lián)盟”等戰(zhàn)略舉措，開啟城市服務全新生態(tài)建設。

自碧桂園服務在物業(yè)行業(yè)首次開展物業(yè)城市服務的嘗試開始，同時也以碧桂園服務的發(fā)布會為暫時性的節(jié)點，物業(yè)城市服務正式在全國各地遍地開花。他們進軍物業(yè)城市服務市場的動作和布局，正是物業(yè)城市服務這一全新業(yè)態(tài)在新時期新階段發(fā)展歷程的全面呈現。以三大頭部物業(yè)公司碧桂園服務、萬物云（萬科集團旗下）、保利物業(yè)為代表的廣大物業(yè)公司，正將物業(yè)城市服務的觸角延伸到從鄉(xiāng)鎮(zhèn)、縣區(qū)到城市為代表的各層級和以河道管養(yǎng)、綠化環(huán)衛(wèi)和公共資源經營等為代表的多業(yè)態(tài)，不斷探索物業(yè)城市服務新的可能。

短短7年時間，物業(yè)公司在物業(yè)城市服務方面的探索和經驗已經達到甚至超過過往40余年積累的知識和經驗的總和。這其中固然有傳統(tǒng)的物業(yè)服務業(yè)態(tài)較為單一、業(yè)務內容高度一致的因素，但也離不開40余年發(fā)展過程中物業(yè)行業(yè)業(yè)已形成的知識、經驗、科技和人才的儲備與賦能。

但快速成長的代價往往就是根基不甚牢固。面對當下物業(yè)城市服務發(fā)展過程中展現出來的各種問題，如業(yè)務協(xié)同不佳、品牌賦能效果有待提升、項目獲取方式簡單粗暴等問題，物業(yè)行業(yè)還需要花費不小的精力去解決。某種程度上，解決上述問題已經不僅僅需要物業(yè)行業(yè)的努力，還需要行業(yè)主管部門的介入乃至深度參與。