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1、不動產租賃和經營租賃的區(qū)別是租金標準不同住宅的租賃必須執(zhí)行國家和房屋所在城市人民政府規(guī)定的租賃政策的租金標準.各地都規(guī)定了住房租金的統(tǒng)一標準或最高限價,租賃雙方必須執(zhí)行.經營性房屋的租賃可以由雙方協(xié)商議定租賃價格。

2、2、修繕責任不同住宅用房的自然損壞,由出租人承擔維修責任.由于承租人對生產、經營性用房的裝飾維修常常有特殊要求,故其維修責任應在房屋租賃合同中約定,比如規(guī)定由承租人進行維修,或者規(guī)定由承租人對房屋的某種維修項目或房屋的特定部位進行維修。

3、3、違約責任不同公有住房的承租人無正當理由閑置住房達6個月以上的,出租人有權終止合同,收回房屋.公有經營性房屋的租賃無此規(guī)定,只要承租人按時交納租金,是否閑置不用,屬于承租人的權利。

(資料圖片僅供參考)

4、擴展資料：一、提供不動產經營租賃怎樣繳納增值稅與轉讓不動產業(yè)務相同,在《納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法》(國家稅務總局公告2016年16號)中,納稅地點、征收機關等遵循一些共同的規(guī)律和原則。

5、納稅地點前面已經說到,納稅人(除自然人以外)應在不動產所在地預繳,機構所在地申報納稅.自然人出租不動產,只需在不動產所在地繳納稅款即可。

6、2、征收機關根據(jù)前面的說明,其他個人出租不動產業(yè)務,委托地方稅務局代為征收增值稅,請注意,僅僅是自然人出租不動產,由地方稅務局代為征收,單位和個體工商戶出租不動產,仍由國家稅務局征收。

7、3、對改革前取得的不動產給予過渡政策與轉讓不動產業(yè)務相同,納稅人提供不動產經營租賃服務,對老項目均給予過渡政策.老項目是指納稅人在改革前,即4月30日前取得的不動產,在改革后即5月1日以后出租的業(yè)務。

8、4、過渡政策中增值稅征收率為原營業(yè)稅稅率納稅人提供不動產經營租賃服務,在原營業(yè)稅政策下,適用5%營業(yè)稅稅率.納稅人出租老項目、老房產,都可以按照過渡政策,采取簡易計稅方法依征收率計稅。

9、5、適用范圍《辦法》第二條規(guī)定,納稅人以經營租賃方式出租其取得的不動產(以下簡稱出租不動產),適用本辦法。

10、取得的不動產,包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產。

11、納稅人提供道路通行服務不適用本辦法。

12、第二條明確了該《辦法》的適用范圍.一是,本辦法明確的是經營租賃方式出租不動產征收管理規(guī)定,不包括融資租賃方式出租不動產業(yè)務.融資租賃與經營租賃兩者性質完全不同,融資租賃的目的是取得租賃標的物的所有權,而經營租賃的目的僅僅是獲得租賃標的物一段時間內的使用權;融資租賃一般以融資額來計算租金,經營性租賃以租賃標的物占用的時間長短來計算租金;融資租入的不動產，在租入方進行會計核算，經營租賃方式租入的不動產,不在租入方核算，而在出租方核算等等.因融資租賃與經營租賃兩者性質完全不同,稅收處理上也存在差異。

13、本辦法僅規(guī)范了經營性租賃業(yè)務。

14、二是,取得的不動產,包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產.三是,納稅人提供道路通行服務不適用本辦法.《試點實施辦法》規(guī)定,道路通行服務按照不動產經營租賃服務繳納增值稅。

15、但如果納稅人提供道路通行服務,也要實行不動產所在地預繳稅款,機構所在地申報繳納的方法,將給納稅人帶來極大的辦稅難度。

16、因為公路很長,可能跨好幾個縣(市、區(qū))甚至跨省,納稅人每個縣(市、區(qū))都去預繳稅款,是不可能實現(xiàn)的..因此,本辦法將納稅人提供的道路通行服務排除在外.這樣就是說,納稅人提供道路通行服務,在機構所在地直接申報納稅即可，不需要預繳稅款。

17、6、一般納稅人出租不動產(一)選擇適用簡易計稅方法《辦法》第三條第一款規(guī)定,一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產,可以選擇適用簡易計稅方法,按照5%的征收率計算應納稅額.不動產所在地與機構所在地不在同一縣(市、區(qū))的,納稅人應按照上述計稅方法向不動產所在地主管國稅機關預繳稅款,向機構所在地主管國稅機關申報納稅.不動產所在地與機構所在地在同一縣(市、區(qū))的,納稅人向機構所在地主管國稅機關申報納稅.本款明確了一般納稅人出租不動產適用簡易計稅方法的相關政策規(guī)定。

18、一是，納稅人出租不動產,簡易計稅方法的征收率為5%。

19、出租不動產原屬于營業(yè)稅下的"服務業(yè)-租賃",營業(yè)稅稅率為5%。

20、營業(yè)稅屬于價內稅,增值稅屬于價外稅,在價、稅合計相同的前提下,增值稅5%的征收率，只相當于營業(yè)稅稅率4.76%,改革直接減輕納稅人稅收負擔。

21、二是,前面已經說過,出租不動產應在不動產所在地納稅.當增值稅一般納稅人出租的不動產與其機構所在地不在同一縣(市、區(qū))的,則應在不動產所在地預繳稅款,回機構所在地申報納稅。

22、增值稅一般納稅人出租的不動產與其機構所在地在同一縣(市、區(qū))的,納稅人在機構所在地繳納的稅款,滿足不動產所在地納稅原則.為減輕納稅人的辦稅負擔,文件規(guī)定,在此情況下納稅人不需要預繳,直接在機構所在地申報繳納出租不動產的收入。

23、計算納稅即可.三是,僅就"其他個人(即自然人)"出租不動產業(yè)務委托地稅代征,因而除其他個人以外的納稅人出租不動產應預繳的稅款,仍在國稅局繳納.因此,一般納稅人出租不動產,在不動產所在地國稅機關預繳稅款,回機構所在地后向主管國稅機關申報納稅.(二)適用一般計稅方法《辦法》第三條第二款規(guī)定,一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的不動產,適用一般計稅方法計稅.不動產所在地與機構所在地不在同一縣(市、區(qū))的,納稅人應按照3%的預征率向不動產所在地主管國稅機關預繳稅款,向機構所在地主管國稅機關申報納稅。

24、不動產所在地與機構所在地在同一縣(市、區(qū))的,納稅人應向機構所在地主管國稅機關申報納稅.一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產適用一般計稅方法計稅的,按照上述規(guī)定執(zhí)行.本款明確了一般納稅人出租不動產適用一般計稅方法的相關政策規(guī)定.一是,此處將預征率定為3%,比小規(guī)模納稅人的征收率5%小.主要考慮是,稅負測算顯示,增值稅納稅人適用一般計算方法出租不動產,稅負較原來營業(yè)稅是降低的。

25、出租不動產原屬于營業(yè)稅下的"服務業(yè)-租賃",營業(yè)稅稅率為5%.為避免在不動產所在地產生多預繳的稅款,因而對于納稅人適用一般計算方法出租不動產的,在不動產所在地的預征率定為3%,低于5%原營業(yè)稅稅率.二是,納稅地點問題,前面已經講過,出租不動產應在不動產所在地納稅。

26、當增值稅一般納稅人出租的不動產與其機構所在地不在同一縣(市、區(qū))的,則應在不動產所在地預繳稅款,回機構所在地申報納稅.增值稅一般納稅人出租的不動產與其機構所在地在同一縣(市、區(qū))的,為減輕納稅人的辦稅負擔,則納稅人不需要預繳,直接在申報期申報繳納出租不動產的收入,計算納稅即可。

27、三是,委托地稅代征的出租業(yè)務僅為"其他個人(即自然人)"出租不動產業(yè)務,除其他個人以外的納稅人,也就是單位和個體工商戶出租不動產,仍在國稅局預繳稅款,回機構所在地后向主管國稅機關申報納稅.四是,增值稅一般納稅人出租改革前取得的不動產,也可以適用一般計算方法,按照該條規(guī)定計算預繳稅款或應納稅額.也就是說,過渡政策給予納稅人自由選擇權,對于改革前取得的不動產,納稅人可以自行選擇簡易計稅辦法,或者一般計稅方法,納稅人可根據(jù)自身實際情況,做出最有于企業(yè)的選擇。

28、7、小規(guī)模納稅人出租不動產《辦法》第四條小規(guī)模納稅人出租不動產,按照以下規(guī)定繳納增值稅:(一)單位和個體工商戶出租不動產(不含個體工商戶出租住房),按照5%的征收率計算應納稅額.個體工商戶出租住房,按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額.不動產所在地與機構所在地不在同一縣(市、區(qū))的,納稅人應按照上述計稅方法向不動產所在地主管國稅機關預繳稅款,向機構所在地主管國稅機關申報納稅.不動產所在地與機構所在地在同一縣(市、區(qū))的,納稅人應向機構所在地主管國稅機關申報納稅。

29、(二)其他個人出租不動產(不含住房),按照5%的征收率計算應納稅額,向不動產所在地主管地稅機關申報納稅.其他個人出租住房,按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額,向不動產所在地主管地稅機關申報納稅。

30、本條明確了小規(guī)模納稅人出租不動產的相關政策規(guī)定.一是,本條規(guī)定的前提是"小規(guī)模納稅人"出租不動產的增值稅計算繳納.第一款規(guī)定了小規(guī)模納稅人中的"單位和個體工商戶"出租不動產如何計算繳納增值稅;第二款明確"其他個人"出租不動產如何計算繳納增值稅.兩款合計,則明確了所有小規(guī)模納稅人出租不動產增值稅計算繳納方法。

31、二是,小規(guī)模納稅人中"單位和個體工商戶"出租不動產的基本規(guī)定是,適用簡易計稅方法,按照5%征收率計算應納稅額.三是,36號文件規(guī)定"個人出租住房,應按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額".個人包括個體工商戶和其他個人。

32、因此,在第一款小規(guī)模納稅人中"單位和個體工商戶"出租不動產業(yè)務中,需要排除括號內的內容,即個體工商戶出租住房.接著,這款中接著明確,個體工商戶出租住房,按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額.四是,出租不動產應在不動產所在地納稅,當單位和個體工商戶出租的不動產與其機構所在地不在同一縣(市、區(qū))的。

33、則應在不動產所在地預繳稅款,回機構所在地申報納稅.單位和個體工商戶出租的不動產與其機構所在地在同一縣(市、區(qū))的,為減輕納稅人的辦稅負擔,則納稅人不需要預繳,直接申報納稅即可.五是,前已敘及,不動產范圍遠大于住房。

34、個人減按1.5%計算應納稅額政策僅針對"住房",因此,在第二款規(guī)定中,分其他個人出租不動產(不含住房),和其他個人出租住房兩部分來規(guī)定.前已提到,其他個人出租不動產,由地稅代征.因此第二款中規(guī)定,其他個人出租不動產,包括住房,都向不動產所在地主管地稅機關申報納稅。

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