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北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰(zhàn)經(jīng)驗幫大家答疑解惑。

一

(相關(guān)資料圖)

Q:

我家住在東四塊玉北街小區(qū)，原來這塊兒是一排排的平房，93年拆遷，拆遷政策是走按人口算，會調(diào)查單位分房了沒有。如果單位分過房，這人口就不算了，回遷呢看你有幾間房，拆一給一，回遷房面積減去平房面積，超出部分每平米800元。那個年代，大部分人都掙幾百元一個月，所以選擇回遷的沒幾戶，選擇回遷會搭進(jìn)去大部分或全部積蓄。

我家有兩間房，老家兒剛開始不想回遷，走的話給兩居室，但是去看了那兩居室，在革新西里，樓房居然沒有煤氣，是根本沒有煤氣管道。我們被拆的平房都是通煤氣的，好多年以后聽說樓板打眼，也通氣了，感覺很奇葩。我家老家兒兜里有點銀子，權(quán)衡之后最終選擇了回遷，兩居室交了34000，后來增加了一個陽臺，又交了4000。

本來我家這情況能要2個獨居，可老家兒舍不得銀子，我剛參加工作沒兩年，兜里沒錢，也只能接受，現(xiàn)在看看剩下的那兩子兒，已經(jīng)被稀釋的毛都沒了，真是令人唏噓。后來我家旁邊的平房和簡易樓都被拆了，傳言說樓房也要拆，說這一片要建博物館，08年之后就沒音了，不再傳言了。拆掉的地皮鋪上了草坪，還建個兩個籠式足球場，周圍環(huán)境得到改善。

我們小區(qū)只有3棟樓，2棟朝向好的樓是銀行的，我們的回遷樓是東西向，回遷戶沒幾戶，一層18戶，只有3戶是兩居室，其余都是一居室，是國家體委宿舍。這兩年房價看著起來了，我們也用不到學(xué)位，想趁機(jī)改善一下，總價1000（含稅費)，想用孩子的首套資格。（1）次新能保值兼顧居住，兩居，方向望京或亞運(yùn)村以北。（2）上期我看問答中您回答的賣房要再添加30%的資金置換才不吃虧，這30%算上貸款嗎？（3）我們這邊當(dāng)年要建博物館有什么故事嗎？想聽章哥講講。

A：

1、四塊玉我小時候就去過，我家有個長輩在天壇中學(xué)當(dāng)老師，那會兒偶爾帶我去旁邊少年宮學(xué)毛筆字。我90年代的時候也常去鳥市兒，鸚鵡行情火爆的時候還想跟著炒來著，幸虧沒干，要不然得賠死。

2、博物館為什么拉吹我不知道，只是聽說過另一個傳聞，可能和這有關(guān)，就是有人建議把“四塊玉”搬回來，這樣才名副其實。

這四塊漢白玉您知道吧，就是后來東單的“克林德”牌坊。民國時期搬到中山公園去了，改成了“公理戰(zhàn)勝”牌坊，建國后又改成了“保衛(wèi)和平”牌坊。據(jù)說提案是說這牌坊對于中山公園無所謂，但對于四塊玉這地段兒來說就太重要了，如果能搬回來那就是對于老北京文化的傳承。但具體是不是為了這博物館我不知道，之后也不清楚，只是聽說過這么個事兒。

3、房子方面我建議是首選來廣營、望京或新北苑，這仨地段兒都有預(yù)期。望京和新北苑是一直強(qiáng)勢，都贏了大盤，而來廣營是隨著發(fā)展估計會更好，至少不弱于望京。

4、這30%包括貸款。具體的計算模型我忘了，也看不太懂。當(dāng)時稅費是按5%計算的，CPI用的是2.5%，平衡期是5年?，F(xiàn)在用這標(biāo)準(zhǔn)也沒問題，通脹肯定超過2.5%了，而稅費能做低，所以用不了五年就能平衡各種成本了。

5、這先看房吧，如果確定的話就盡快。望京等地一直是熱點板塊，懂投資的人多，這中央調(diào)子定了，如果具體政策出臺的話，望京亞北等地大概率還會領(lǐng)漲。

僅供參考。

二

Q:

家庭情況是東城安交片區(qū)有占坑四老公房，孩子大概率可以上府學(xué)，不考慮學(xué)區(qū)，只考慮學(xué)校周邊（30分鐘以內(nèi)能到）改善居住屬性，能兼顧我在首都機(jī)場上班。預(yù)算1500以內(nèi)的次新三居，您有推薦的小區(qū)嗎？現(xiàn)在看的朝陽公園一帶，觀湖的三居大概1500左右，價格這三年沒漲還微降，觀湖還值得入手嗎，未來保值增值性怎么樣？

另外我需要用兩套房賣掉置換才能買得起，一套在麥子店（1989年），一套在后沙峪的自住型商品房（2015年）。參考同小區(qū)和周邊這兩套房近三年價格漲了一些，對比觀湖近三年成交數(shù)據(jù)，這兩套房雖然品質(zhì)不高但是卻比觀湖收益好。您說是都賣掉換套類似觀湖這種改善房，還是不賣，以后孩子上學(xué)學(xué)校附近租合適呢？對于家庭資產(chǎn)配置哪種比較好？

A：

1、改善自住的小區(qū)得找中介，我一般只能從投資角度分析。

2、觀湖這種公寓類的都這樣兒，大多數(shù)都是略弱于大盤，自住為主唄，挺好的環(huán)境和品質(zhì)。朝陽的這種小區(qū)有的是，觀湖算其中保值不錯的了，說的過去，只是分跟誰比而已。

3、三年的周期短了點兒，這就當(dāng)個參考吧，時間越長越明顯。如果從觀湖早期就開始比較的話，現(xiàn)在單價在14萬左右算沒落后，至少13萬吧，現(xiàn)在稍微低了點兒?？梢愿p井的富力城比一下，D區(qū)當(dāng)時比觀湖國際價格低10%吧，現(xiàn)在12萬多了。富力城不算超過大盤的，但也沒落后。跟其他升值好的就甭比了，周邊華紡什么的都比這類產(chǎn)品強(qiáng)。

4、換不換的只能自己定，房子是用來住的，自己覺得體驗好才最重要。資產(chǎn)配置我不懂，不敢建議。

僅供參考。

三

Q:

我和我對象目前結(jié)婚剛需上車，我工作在西城廣安門那片兒，她目前西南五環(huán)外未來要去中關(guān)村那邊。目前我們考慮的片兒區(qū)是距離我近一點的房子，一居或者兩居，主要考慮居住品質(zhì)和保值流通性，生孩子不在未來五年計劃內(nèi)。

我們預(yù)算500上下，要貸款，我現(xiàn)在有幾個心動的小區(qū)，豐臺三環(huán)新城的兩居，金泰城麗灣的一居，麗澤景園一居，西城政泰家園一居。主要訴求是交通方便工作通行，戶型好有客廳有陽臺最好是落地窗～請問您怎么看呢？

A：

1、我一般只能從投資角度分析，這交通和戶型得看自己的感受，外人不好建議。落地窗什么的我還真不熟。

2、另外提醒一下，如果是五年才要孩子，那上學(xué)可就還十多年呢，這會兒準(zhǔn)備學(xué)區(qū)房可早了點兒。現(xiàn)在正是入學(xué)高峰，溢價高的時候，考慮好過兩年進(jìn)入低谷期的保值風(fēng)險，溢價部分有可能受影響。另外學(xué)區(qū)房居住的性價比也低，比三環(huán)新城的低30%，也考慮好。

還有一點，房價低自有低的道理，價格洼地可并不是價值洼地，西城的房子單價再低，溢價率也是基本相同的。所以別抱著撿漏兒的心態(tài)去買房，這種時期不可能。單價低就是因為升值不好，都持續(xù)跑輸十多年了，很難說你們接盤之后就能逆天改命。

3、另外麗澤的這會兒接盤晚點兒了，金融商務(wù)區(qū)的概念誰都知道，早就炒出溢價了，快趕上學(xué)區(qū)房了。所以居住的性價比也不太高，考慮好。麗澤的發(fā)展一直不是太快，我也說不好什么時候能抹平溢價。

4、三環(huán)新城就是普通小區(qū)，經(jīng)適房，優(yōu)勢是地段不錯規(guī)模大，所以沒硬傷的都至少跟上大盤了。以后大概率也不弱，避開鐵道邊的就行。但這里的品質(zhì)可沒多高吧，不如旁邊的萬年花城。這看自己的喜好吧，簡單就是這些情況。

僅供參考。

四

Q:

我們在房山長陽有一套兩居室，租出去了，月租4500元，現(xiàn)在孩子上學(xué)在海淀北蜂窩這邊，我們租房住，房租9000元。我現(xiàn)在猶豫的是要不要換房到海淀來。孩子要在這邊上學(xué)至少10年。

房山長陽的房子頂多賣400萬，而北蜂窩這邊，好的小區(qū)，比如北蜂窩5號院，買個90平的小三居要上千萬。而我們的預(yù)算（賣掉房山房子）也就不到700萬，買房壓力很大，租房又不甘心租10多年。所以想請教章哥，換房好還是繼續(xù)租房？

A：

1、常規(guī)建議是如果能接受租房就盡量，接受不了住別人的房子那就換唄。不過這兩年是入學(xué)高峰，溢價高，考慮好居住的性價比，比長陽的可低多了。溢價率相對低的都是總價比較高的，千萬左右的基本就是平均值，30%吧。長陽的如果市場價租金就是4500，那估計買不到400萬，租售比應(yīng)該在800左右，學(xué)區(qū)房1000。

2、另外考慮好，今年是北京有史以來的入學(xué)最高峰，這幾年都是高峰，所以學(xué)區(qū)房受追捧。而過了2025年就是確定性的低谷期了，溢價部分有可能受影響。這看自己是否有保值的想法吧，純自住就無所謂了，本來房子就是用來住的。

3、總之換不換的看自己的喜好了，我就是列出這些情況。

僅供參考。

五

Q:

我們老兩口名下有兩套回遷房加一套公房（已購），女兒單身，名下無房。我們本來想過戶給她一套，但咨詢了中介說稅費不能節(jié)約，女兒也說這樣的話影響她將來的購房資格。我想咨詢一下您對遺產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅的看法，看這么過戶是否有必要？

A：

1、我覺得沒什么必要過戶。一般建議都是盡量用足老人的資格，年輕人的最好留著，將來或許能發(fā)揮更大的作用。這現(xiàn)在既然是都在父母名下不是挺好的嗎，沒必要還花錢過戶，從哪個角度都不劃算。

2、遺產(chǎn)稅甭琢磨太多了，我認(rèn)為大概率不會推出，畢竟取消遺產(chǎn)稅才是世界各國的趨勢。另外就算會推出也早著呢，這種重大的財產(chǎn)稅至少得十年以上的準(zhǔn)備期，等有了確定的消息再考慮也不遲。

在我看來，這種稅不僅會很長周期的論證，也會盡量堵住所有能想到的漏洞，否則收誰的啊？所以該交的無論怎么避都避不開，能避的到時候再準(zhǔn)備也不晚。

3、房產(chǎn)稅是早晚肯定會推出的，也不會太早，三五年之后吧，這會兒就準(zhǔn)備的話也意義不大。而且我認(rèn)為還是這話，人家要真想收的話怎么規(guī)避都沒用，如果能避稅的話到時候再過戶也不晚。我不太相信會采用減免面積或套數(shù)的方案，這在重慶上海的試驗中已經(jīng)被證明不適用了。大概率是按全部面積計稅，然后再根據(jù)收入支出等情況減免，也就是還是會參考香港新加坡等地的模式。

4、總之我認(rèn)為沒必要現(xiàn)在就糾結(jié)過戶的事兒，等有了確切的消息再說吧?；蛘叩扰畠嘿I房后再考慮，婚后就有兩套房的資格了，到時候再過戶也不晚。

僅供參考。

六

Q:

我是北京人，在板廠和光明路有兩套房，另有200萬存款。目前是再婚了，帶來的孩子三年級，非京籍，只能是派位，估計是到永外。我想干脆是賣掉這兩套老破小換到朝陽的珠江帝景，請問直接轉(zhuǎn)學(xué)成功的概率有多大？從投資角度是否合適？是否會影響孩子幼升??？帝景的質(zhì)量和龍體天永的怎么比較？

A：

1、轉(zhuǎn)學(xué)成功的概率我可不知道，直接問學(xué)校是否有空余學(xué)位吧。如果有的話就應(yīng)該是100%，朝陽單校劃片，又有房，孩子就算是非京也應(yīng)該沒問題。

2、投資角度也是合適的。帝景的學(xué)區(qū)溢價比東城低多了，至少一大半吧。朝陽區(qū)的學(xué)區(qū)房特色，總價高的商品房都沒什么溢價。這也就是南部的好學(xué)校少，北邊兒千萬以上的都能沒溢價了。降低溢價就是降低風(fēng)險，而且房子是用來住的，帝景比老房的居住體驗好多了，保值升值至少不落后。

3、帝景是九年制，不影響小升初。再者到時候孩子也應(yīng)該落戶了吧？沒影響。

4、帝景的質(zhì)量。龍體的話怎么也得約等于廣渠門，跟天永就不好比了，到目前為止還都不如帝景。朝陽的幾所頭部校放到東城也很強(qiáng)，弱的是平均資源，按比例來說不如東城，但能鎖定單校就無所謂了。

僅供參考。

隨便買房都能發(fā)財?shù)哪甏^去了，只有選對房、避開坑，才能享受到資產(chǎn)升值紅利！