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北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門(mén)道，我不做所謂的“專(zhuān)家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

(資料圖)

我目前看了朝陽(yáng)雙橋的東柳西里，小區(qū)綠樹(shù)成蔭。有套二樓的小三室，新裝修，南北通透，廚房朝東面有大窗戶(hù)。但是離地鐵站1600米，要坐兩站公交車(chē)。感覺(jué)周邊比較偏僻。???????

后面又看了垡頭西里，距離地鐵站300多米，出行方便，但是四樓頂樓，房齡很老，1971年的，兩室，也是南北通透，明廚明窗，層高3.15米，房子周邊沒(méi)有遮擋建筑。這兩套房都是55.5平米，都報(bào)價(jià)222萬(wàn)。

我出行喜歡坐地鐵，有意垡頭西里，但是擔(dān)心頂樓漏水，而且房齡很老，都52年了，是不是快成危房了呢？我還聽(tīng)說(shuō)垡頭西里附近有焦化廠(chǎng)，地下都埋有化工廢渣，會(huì)有污染。

想請(qǐng)教您：

1、這兩個(gè)小區(qū)都有什么優(yōu)缺點(diǎn)？

2、1971年又是頂樓的老房還可以買(mǎi)嗎？

3、化工廠(chǎng)附近適合居住嗎？

4、朝陽(yáng)區(qū)是否實(shí)行：家長(zhǎng)有社保和房本，孩子可以上小學(xué)或者轉(zhuǎn)學(xué)？

A：

1、雙橋的優(yōu)點(diǎn)就是房?jī)r(jià)相對(duì)低，經(jīng)濟(jì)實(shí)惠，租金收益也相對(duì)高。缺點(diǎn)是地段兒弱點(diǎn)兒，升值略慢，和北部的差距這些年有些拉大。所以這地段兒更適合自住。另外老房做不到南北通透，只能是南北向，別太聽(tīng)中介的忽悠。

2、垡頭的優(yōu)缺點(diǎn)也差不多，地段兒比雙橋的強(qiáng)一些，畢竟離市區(qū)近，而且沒(méi)有太多的河道鐵道等天然阻隔。所以雖然這些年在升值上雖然也有些落后，但不算多。但老房的流動(dòng)性都弱，出手時(shí)不太好賣(mài)。

3、頂樓就更弱了，出手時(shí)掛牌期長(zhǎng)。漏水一般沒(méi)什么，自己修也花不了多少錢(qián)。房齡也無(wú)所謂，反正都已經(jīng)過(guò)期這么多年了。如果成危房就算好事兒，到D級(jí)的話(huà)有可能原址重建，花點(diǎn)兒錢(qián)就能成為新房，房齡重新計(jì)算，一般能升值20%，只是性質(zhì)變?yōu)槎?lèi)經(jīng)適而已。

4、沒(méi)什么不適合居住的，這一開(kāi)始就是居住區(qū)，又不是廠(chǎng)區(qū)。人家工人知道危害，不可能把宿舍區(qū)蓋在污染環(huán)境里。北京曾經(jīng)有污染的廠(chǎng)子太多太多了，現(xiàn)在都沒(méi)事兒了。

5、朝陽(yáng)租房也能上學(xué)啊，有房本和四證就更方便了，上學(xué)轉(zhuǎn)學(xué)都行，但得看學(xué)校是否有學(xué)位。

僅供參考。

二

Q:

目前手頭有的加上能借的能貸的總共1700。想買(mǎi)一套二手房，計(jì)劃滿(mǎn)二后賣(mài)出。目前已經(jīng)到了最后的決賽圈，看了清河橡樹(shù)灣、臻園、保利中央公園、融科橄欖城和富力城d區(qū)的三居室，橡樹(shù)灣預(yù)算不夠，遺憾勸退。

雙井板塊感覺(jué)后續(xù)的漲幅不如望京地區(qū)，但不知道17號(hào)線(xiàn)年底開(kāi)通后會(huì)不會(huì)給雙井帶來(lái)一波漲幅。請(qǐng)章哥幫忙從增值和流動(dòng)性的角度對(duì)以上幾個(gè)小區(qū)排個(gè)序，如果有更合適的也請(qǐng)您推薦一下。

A：

1、都是挺好的板塊和小區(qū)，但如果單從投資角度說(shuō)就先排除富力城吧。并不是說(shuō)有什么不好，而是這些年四環(huán)內(nèi)板塊多數(shù)都不如四環(huán)外的。雙井更是個(gè)兩極分化挺嚴(yán)重的地段兒，金茂府這種更受追捧，而像富力城的就弱于那幾個(gè)了。

地鐵對(duì)市區(qū)板塊沒(méi)幫助，甚至說(shuō)有明顯作用的只有前些年的5號(hào)線(xiàn)，讓南三環(huán)一度成為北京漲幅第一，但沒(méi)堅(jiān)持兩三年又回落了。之后這么多年無(wú)論哪條線(xiàn)開(kāi)通都是錦上添花，做不到雪中送炭也就對(duì)房?jī)r(jià)沒(méi)影響了。市區(qū)不是遠(yuǎn)郊和燕郊，對(duì)地鐵沒(méi)有渴求。

2、既然排除了橡樹(shù)灣，那如果是我就首選臻園了。也是因?yàn)榘鍓K，來(lái)廣營(yíng)屬于還沒(méi)成熟的產(chǎn)業(yè)區(qū)，有土地也就有預(yù)期，比成熟板塊的大概率有更大空間。之后就是中央公園和橄欖城唄，都是板塊標(biāo)桿，只是板塊以后就是憑慣性，不會(huì)有意外利好了。

僅供參考。

三

Q:

總預(yù)算350，首付180，北京積分落戶(hù)用，孩子上學(xué)可能也首選亦莊，能兼顧投資或自住更好了，公司在亦莊京東附近，請(qǐng)問(wèn)老師有沒(méi)有合適的小區(qū)推薦？！

A：

1、積分落戶(hù)+上學(xué)+投資+自住，350萬(wàn)，那基本就是南海家園了。只不過(guò)這里是回遷房，在亦莊內(nèi)部不算優(yōu)質(zhì)，但占了地段板塊資源，所以跟大盤(pán)比也不錯(cuò)。另外這里現(xiàn)在還沒(méi)放開(kāi)二手房業(yè)主的學(xué)位，估計(jì)得過(guò)了高峰期有可能。

2、另外也可以看北邊中信新城和南海雅苑等小區(qū)，也差不多同等性質(zhì)。但因?yàn)椴皇且嗲f學(xué)區(qū)，所以房?jī)r(jià)中沒(méi)有溢價(jià)，居住的性?xún)r(jià)比相對(duì)高。如果高峰期之后劃入亦莊學(xué)區(qū)就算利好，不劃進(jìn)去也不吃虧。

3、另外提醒一句，這期望值有點(diǎn)兒高，而北京的投資房是有門(mén)檻兒的。所以最好放平心態(tài)，尤其跟中介看房時(shí)別提這么多的要求，否則有可能被他們忽悠。

僅供參考。

四

Q:

北京戶(hù)籍，父母在回龍觀天露園，豐臺(tái)萬(wàn)泉寺南里，各有一處房，本人沒(méi)買(mǎi)過(guò)房。愛(ài)人外地戶(hù)籍，也沒(méi)買(mǎi)過(guò)房。剛生小孩，考慮2029年小學(xué)入學(xué)問(wèn)題。查昌平只有二中一個(gè)好學(xué)校，天露園不是對(duì)口劃片。萬(wàn)泉寺南里那邊學(xué)校更次。目前想到方案：

1、把天露園（目前市場(chǎng)價(jià)將近500萬(wàn)）或萬(wàn)泉寺南里（目前市場(chǎng)價(jià)不到400萬(wàn)）其中一處置換成學(xué)區(qū)房。這價(jià)格，東西城感覺(jué)完全沒(méi)戲，居住體驗(yàn)太糟糕。海淀，朝陽(yáng)，不知哪里比較合適（學(xué)區(qū)較好，宜居）？我們考慮可以偏遠(yuǎn)，大人出行可以地鐵，可以開(kāi)車(chē)，孩子就近入學(xué)就行。

2、因?yàn)槲液蛺?ài)人都沒(méi)買(mǎi)過(guò)房，在東城上班，考慮走本市戶(hù)籍無(wú)房+租賃3年+社保3年，在東城參加派位。但離居住地太遠(yuǎn)，孩子每天上下學(xué)高峰期堵車(chē)往返得3小時(shí)?？紤]置換個(gè)離東城學(xué)校近點(diǎn)的房，不知哪里比較合適？工作地是東城的安交學(xué)區(qū)，租房也是在安交，查規(guī)則理解應(yīng)該派位在安交吧。

A：

1、這會(huì)兒就考慮學(xué)區(qū)房早了點(diǎn)兒，說(shuō)不好六年后的政策?？紤]好吧，今年是北京有史以來(lái)的入學(xué)最高峰，學(xué)區(qū)溢價(jià)高，而從2025年開(kāi)始就進(jìn)入拐點(diǎn)了，有可能影響溢價(jià)部分。

2、東西海朝哪里合適？這沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)，就跟高考報(bào)志愿似的，沒(méi)有最好，只看哪里適合自己家，包括孩子和父母的綜合情況。這還是先了解一下各區(qū)教育和學(xué)區(qū)房的常識(shí)吧，買(mǎi)房是最后一步，現(xiàn)在這些想法都太虛了，別著急一步一步來(lái)吧。

另外買(mǎi)房得說(shuō)總預(yù)算，光說(shuō)個(gè)首付意義不大。北京各區(qū)的學(xué)區(qū)房都400萬(wàn)左右起，不貸款的話(huà)4/500萬(wàn)在哪兒也買(mǎi)不到宜居的。朝陽(yáng)學(xué)區(qū)房中老房600萬(wàn)就能買(mǎi)到能自住的，商品房?jī)删右话?00萬(wàn)以上吧，帝景的千萬(wàn)起。海淀的更貴些，所以看預(yù)算吧。

3、東城用租房參加派位，離東城近的當(dāng)然是朝陽(yáng)了，這沒(méi)別的選項(xiàng)。不過(guò)這還是到時(shí)候看政策吧，每年的都不太一樣。這些問(wèn)題想的都有點(diǎn)兒虛，再考慮一下吧。

僅供參考。

五

Q:

我現(xiàn)在手里有200多萬(wàn)，朋友同事都勸買(mǎi)套房抗通脹，可我已經(jīng)有兩套了，再買(mǎi)的話(huà)沒(méi)有資格，只能用父母的，但又擔(dān)心將來(lái)的遺產(chǎn)稅。請(qǐng)問(wèn)假定現(xiàn)在有年化收益5%的理財(cái)產(chǎn)品，您覺(jué)得是買(mǎi)房合適還是投資合適？

A：

1、真要有穩(wěn)妥無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的5%理財(cái)產(chǎn)品就甭買(mǎi)房了，大概率比房子的升值高。每年5%，五年的話(huà)就算是單利都25%。而房子的租金收益也就1.5%，得額外每年升值3.5%才趕得上理財(cái)。而且還不止呢，稅費(fèi)就算4%，平攤到五年就是0.8%，那每年升值就得4.3%了，誰(shuí)敢保證這么高的升值??？

2、不過(guò)這我沒(méi)建議，看自己的判斷了。可5%無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)品真不多，真要有的話(huà)帶帶我吧，我家也有點(diǎn)兒錢(qián)沒(méi)的可投呢。

3、另外提醒一點(diǎn)，房子不像理財(cái)產(chǎn)品那樣年年都有收益，除房租外更沒(méi)有固定的收益，而是漲漲跌跌的。在多數(shù)情況下是隨著貨幣發(fā)行量和經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)q跌的，所以也判斷一下M2增速和北京的經(jīng)濟(jì)發(fā)展吧。房子大概率能做到不落后，理財(cái)產(chǎn)品是否能做到我就不知道了。

僅供參考。

六

Q:

非京35歲，天通苑一套大戶(hù)型仍在賠錢(qián)中，天津的學(xué)區(qū)房算上利息肯定沒(méi)賺。通州的一套商鋪沒(méi)賠就是租不出去，還有一套小公寓賠的太多不愿提了。

這些房都是一次性拿老家的工廠(chǎng)拆遷款買(mǎi)的，超大的廠(chǎng)房就換來(lái)一堆賠錢(qián)貨。現(xiàn)在不知道怎么辦了，北京和天津的月供加起來(lái)兩萬(wàn)多，家里生意沒(méi)了，我在北京也大幅降薪，目前都靠父母剩余的拆遷款勉強(qiáng)支撐，但撐不過(guò)三年。這幾套房如果是您的話(huà)會(huì)怎么處理？

A：

1、怎么處理，天通苑的先留著唄，怎么都得留下自住的房子啊，畢竟房子是用來(lái)住的。不過(guò)這大戶(hù)型是多大的啊？如果是140以上的基本就是自住為主了，在這種剛需板塊的投資性不算太強(qiáng)。

2、天津的是為了孩子上學(xué)吧，那也先留著唄。用完學(xué)位了就處理吧，過(guò)兩年就過(guò)了入學(xué)高峰期了，全國(guó)的學(xué)區(qū)房都有可能受影響。

3、商鋪?zhàn)獠怀鋈?，但價(jià)格沒(méi)跌，為什么啊？這應(yīng)該說(shuō)明周邊的生意還不錯(cuò)，也就是別人的都租的出去，否則肯定跌了。如果真的沒(méi)賠就賣(mài)掉吧，看看天津和天通苑的那個(gè)貸款利率高，先還掉一部分減少壓力。

公寓這就看自己了，應(yīng)該不愁租，租金也不低。這種房的常規(guī)建議是要么就甭買(mǎi)，買(mǎi)了也就甭賣(mài)了，不好賣(mài)。是通州的嗎？小公寓應(yīng)該也總價(jià)不太高吧，留不留的都行。

4、或者這么說(shuō)吧，這四套房在我看來(lái)都不算投資性強(qiáng)的，要是我就陸續(xù)處理了。先賣(mài)創(chuàng)造不了價(jià)值的，然后賣(mài)公寓，天津的用完了學(xué)位也賣(mài)掉，最后再看天通苑的。這慢慢兒來(lái)吧，不是幾個(gè)月能辦完的事兒。

僅供參考。

隨便買(mǎi)房都能發(fā)財(cái)?shù)哪甏^(guò)去了，只有選對(duì)房、避開(kāi)坑，才能享受到資產(chǎn)升值紅利！