需求階段性回調(diào) 5月份北京二手房網(wǎng)簽量降至約1.3萬(wàn)套

5月份以來(lái)，北京部分小區(qū)二手房掛牌量有所上漲，特別是一些手持“老破小”的業(yè)主，更傾向于將其置換成新房或次新房。此外，一些業(yè)主出于整合資產(chǎn)的目的，也將一些二手房掛牌入市。與部分區(qū)域掛牌房源增多相對(duì)應(yīng)的是，一些業(yè)主出于急售的原因而愿意降價(jià)。

(資料圖)

在此背景下，從整體交易量來(lái)看，根據(jù)北京住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，5月份北京二手房網(wǎng)簽12982套，環(huán)比下滑6.8%。而展望未來(lái)走勢(shì)，業(yè)內(nèi)人士指出，北京二手房市場(chǎng)或在年末迎來(lái)明顯的“翹尾”行情。

5月份，北京二手房網(wǎng)簽12982套。資料圖片

部分區(qū)域掛牌房源增多，成交節(jié)奏放緩

“5月份以來(lái)，門(mén)店掛牌量有所上漲。3月底時(shí)，買(mǎi)賣(mài)房源掛牌量300來(lái)套，目前掛牌量為429套?！蔽挥谪S臺(tái)科技園商圈的21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)鴻業(yè)興園店商圈經(jīng)理張文鋒如是說(shuō)。

海淀世紀(jì)城片區(qū)的經(jīng)紀(jì)人也有類似感受。北京中原世紀(jì)城戰(zhàn)區(qū)遠(yuǎn)大上河村分行店長(zhǎng)王玉良指出，近期受成交放緩影響，門(mén)店房源掛牌量有所增加，月均新增掛牌出售房源在10套以上。

另?yè)?jù)麥田房產(chǎn)太陽(yáng)宮一區(qū)紅璽臺(tái)一店經(jīng)理史玢玢介紹，太陽(yáng)宮區(qū)域多為中高端小區(qū)，單套總價(jià)在1000萬(wàn)-5000萬(wàn)元之間，總體掛牌量上浮5%-10%，其中一二居室及小三居的掛牌量較多。

在史玢玢看來(lái)，其門(mén)店輻射的樓盤(pán)多是2010年-2013年建成的，最近一些業(yè)主出于整合資產(chǎn)的目的加入置換隊(duì)伍中，比如將名下太陽(yáng)宮片區(qū)一套兩居室加上五環(huán)外一套老房子一起出售，置換成太陽(yáng)宮片區(qū)的大戶型。

不過(guò)，在采訪中，也有不少門(mén)店經(jīng)紀(jì)人反饋，區(qū)域內(nèi)并沒(méi)有出現(xiàn)掛盤(pán)量明顯增多的現(xiàn)象。“門(mén)店負(fù)責(zé)的小區(qū)，掛牌量一直處于平穩(wěn)狀態(tài)，目前并沒(méi)有出現(xiàn)升高情況。”麥田房產(chǎn)回龍觀西區(qū)流星花園一店經(jīng)紀(jì)人喬召表示。朝陽(yáng)區(qū)另一家中介門(mén)店經(jīng)理亦表示，其門(mén)店5月掛牌量雖有所增加，但在正常范圍內(nèi)，“3%左右，增量很小”。

相比普通住宅市場(chǎng)，豪宅市場(chǎng)掛牌量表現(xiàn)得更為平穩(wěn)。以中央別墅豪宅區(qū)為例，據(jù)北京中原中央別墅豪宅區(qū)域天竺別墅豪宅分行店長(zhǎng)程鐵錚介紹，中央別墅區(qū)的重點(diǎn)樓盤(pán)掛盤(pán)量并沒(méi)有出現(xiàn)明顯增幅，“比如名都園小區(qū)，目前在售房源和去年相比處于持平狀態(tài)。但今年前5個(gè)月名都園別墅成交量已超過(guò)去年全年別墅成交量。”

不過(guò)，從整體市場(chǎng)來(lái)看，5月份北京二手房掛牌房源量有所走高。根據(jù)麥田房產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，5月份北京二手房掛牌量和4月份相比，增加了3.7%?？傮w來(lái)看，成交放緩、掛牌量增加，北京二手房市場(chǎng)的成交進(jìn)一步承壓。

部分片區(qū)掛牌價(jià)調(diào)低，急售房源僅為個(gè)案

與部分區(qū)域掛牌房源增多相對(duì)應(yīng)的現(xiàn)象是，一些業(yè)主出于急售的需要而愿意降價(jià)。近期，有報(bào)道稱，朝陽(yáng)潘家園弘善家園一套72平方米的二手房，報(bào)價(jià)從410萬(wàn)下降到390萬(wàn)，業(yè)主一天降價(jià)20萬(wàn)。

不過(guò)，在新京報(bào)記者采訪中發(fā)現(xiàn)，這種急售的案例僅為個(gè)案，類似案例之前也時(shí)有發(fā)生，一般會(huì)出現(xiàn)在不太好出售的一層或頂層房子。此外，一些已經(jīng)買(mǎi)到置換房源的改善客群，也會(huì)比較著急將手上之前的房源降價(jià)出售。

喬召告訴新京報(bào)記者，“一般來(lái)說(shuō)，著急出售的業(yè)主基本降價(jià)幅度較大。而5月份雖然二手房交易量有所下滑，但并不缺看房客戶，買(mǎi)方議價(jià)能力也并未明顯提高，只是受市場(chǎng)及部分著急降價(jià)房源影響，一些業(yè)主自己主動(dòng)降價(jià)出售了?！?/p>

朝陽(yáng)區(qū)一中介門(mén)店經(jīng)理也表示，5月份其所在門(mén)店，成交價(jià)格出現(xiàn)3%左右的降幅，但并沒(méi)有遇到業(yè)主大幅降價(jià)的情況，成交量也比較穩(wěn)定，與4月份相比基本持平，但目前購(gòu)房者、業(yè)主的心理價(jià)位確實(shí)有所降低，“4月份部分業(yè)主心氣還比較高，但隨著房子帶看減少、買(mǎi)方出價(jià)達(dá)不到預(yù)期等情況，心理價(jià)位有所下降?！?/p>

“可議價(jià)空間的房源是根據(jù)賣(mài)家對(duì)于資金的需求程度而定，著急出手的業(yè)主會(huì)有一定的讓利空間?！蓖跤窳贾赋觯?月份由于二手房交易放緩，觀望周期長(zhǎng)，交易量有所減少，因此，買(mǎi)方的議價(jià)幅度有所提高。另外，史玢玢表示，5月份也有漲價(jià)的房源，還有部分業(yè)主是報(bào)價(jià)不變，等待市場(chǎng)上揚(yáng)。

值得一提的是，相比普通住宅，豪宅市場(chǎng)的價(jià)格波動(dòng)較小。北京中原西山戰(zhàn)區(qū)御墅臨楓豪宅分行店長(zhǎng)謝孟清指出，其門(mén)店所在片區(qū)，如果有裝修特別好的房子，成交周期較快，且還會(huì)出現(xiàn)一些溢價(jià)。

程鐵錚表示，“5月，過(guò)往掛牌價(jià)較高的別墅業(yè)主回歸到正常報(bào)價(jià)。目前名都園社區(qū)5月成交了2套聯(lián)排別墅、1套雙拼別墅，整體價(jià)格較為穩(wěn)定?！?/p>

從整體市場(chǎng)來(lái)看，根據(jù)麥田房產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，5月份北京二手房掛牌均價(jià)比4月份微降0.1%，與此同時(shí)，二手房議價(jià)空間和4月份相比擴(kuò)大0.37個(gè)百分點(diǎn)，不但業(yè)主的預(yù)期開(kāi)始下降，而且在價(jià)格上也更愿意做出讓步以換取成交。

二手房需求階段性正?；卣{(diào)

在此市場(chǎng)環(huán)境下，馬駒橋、豐臺(tái)科技園等地21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)經(jīng)紀(jì)人反饋，5月門(mén)店交易量有所下滑?！?月上半月，價(jià)格基本沒(méi)有變動(dòng)，下半月開(kāi)始紛紛調(diào)價(jià)。相比4月份，5月份二手房市場(chǎng)冷淡了一些，成交節(jié)奏相比4月份有所放緩，不過(guò)，不同戶型的市場(chǎng)表現(xiàn)有所分化，區(qū)域內(nèi)小戶型市場(chǎng)成交量相比4月份下降30%，反觀大戶型、改善盤(pán)成交量，相比4月份則增長(zhǎng)45%左右?！?1世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)宏仁家園店的店長(zhǎng)王廣闊分析稱。

從整體交易量來(lái)看，根據(jù)北京住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，5月份北京二手房網(wǎng)簽12982套，環(huán)比下滑6.8%，同比則上漲51.0%（去年5月因疫情影響，成交基數(shù)較低）。其中，5月上半月成交走勢(shì)總體平穩(wěn)，下半月受市場(chǎng)預(yù)期變化影響，成交節(jié)奏有所放緩，因此成交量環(huán)比有小幅下降。

麥田房產(chǎn)分析指出，回顧去年11月-12月，北京受疫情影響，市場(chǎng)需求受到積壓。但疫情影響結(jié)束后，壓抑需求短時(shí)間集中釋放，市場(chǎng)在今年2、3月份迎來(lái)強(qiáng)勁反彈，一些觀望的客戶也因?yàn)槭袌?chǎng)熱度的升溫被裹挾入市。面對(duì)短時(shí)間內(nèi)成交量的上升，部分業(yè)主預(yù)期升高，提升報(bào)價(jià)。面對(duì)高性價(jià)比房源減少，購(gòu)房客戶入市意愿減弱，再加上新增需求補(bǔ)充不足，使得4月、5月的二手房成交量出現(xiàn)下滑，屬需求階段性正?；卣{(diào)。不過(guò)，拉長(zhǎng)時(shí)間來(lái)看，今年1-5月份，北京二手房成交超過(guò)7.2萬(wàn)套，在近五年中僅次于2021年的9.1萬(wàn)套，排名第二，市場(chǎng)整體表現(xiàn)較為穩(wěn)定。

價(jià)格方面，5月北京二手房成交均價(jià)環(huán)比下降。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士指出，價(jià)格下降主要有兩方面原因，一是結(jié)構(gòu)性因素影響，5月中心城區(qū)成交占比縮減，外圍城區(qū)成交占比上升，進(jìn)而導(dǎo)致全市成交均價(jià)結(jié)構(gòu)性下降。此外，成交節(jié)奏放緩使得買(mǎi)賣(mài)雙方博弈加劇，買(mǎi)方議價(jià)能力有所提升，最終使整體市場(chǎng)和部分區(qū)域價(jià)格有所下滑。

業(yè)內(nèi)：6月市場(chǎng)以穩(wěn)為主，年末或迎“翹尾”行情

在此背景下，展望接下來(lái)的市場(chǎng)走勢(shì)，情況又將如何呢？對(duì)此，在記者采訪中，不少經(jīng)紀(jì)人表示，6月份市場(chǎng)或與5月份基本持平，預(yù)計(jì)不會(huì)有大的起伏，較大幅度降價(jià)的可能性很小，部分著急賣(mài)的房源可能在6月份還會(huì)出現(xiàn)小幅度降價(jià)。

朝陽(yáng)某中介機(jī)構(gòu)經(jīng)紀(jì)人表示，“其實(shí)5月份的成交情況和2019年5月差不多，6月份可能還會(huì)維持目前態(tài)勢(shì)，成交周期可能會(huì)進(jìn)一步拉長(zhǎng)，但這也符合季節(jié)性的規(guī)律?！?/p>

也有一些經(jīng)紀(jì)人對(duì)后市持樂(lè)觀看法。王廣闊指出，通過(guò)近期帶看量來(lái)看，預(yù)計(jì)6月份二手房成交量會(huì)有所增長(zhǎng)，“我們也加強(qiáng)了大戶型、改善盤(pán)的關(guān)注度，預(yù)計(jì)6月份成交要比5月份好一些。”

對(duì)此，麥田房產(chǎn)分析指出，從政策端來(lái)看，此前北京出臺(tái)了“帶押過(guò)戶”等政策，優(yōu)化了交易流程，提升交易效率。但當(dāng)前市場(chǎng)在售房源不斷增多，市場(chǎng)仍存觀望情緒，導(dǎo)致置換鏈條運(yùn)轉(zhuǎn)不暢，預(yù)計(jì)市場(chǎng)在未來(lái)一兩個(gè)月會(huì)經(jīng)歷一個(gè)階段性筑底過(guò)程。不過(guò)，隨著買(mǎi)賣(mài)雙方價(jià)格博弈逐漸完成，以及“賣(mài)一買(mǎi)一退減個(gè)稅”政策將在年底結(jié)束，很多業(yè)主會(huì)選擇在年底前完成置換以節(jié)省置換個(gè)稅，再疊加年末購(gòu)房需求小高峰，北京二手房市場(chǎng)或在年末迎來(lái)明顯翹尾行情。

新京報(bào)記者 張曉蘭

編輯 楊娟娟 校對(duì) 柳寶慶