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北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰(zhàn)經(jīng)驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

(資料圖)

我和媳婦兒都是非京籍，目前沒孩子，計劃明年要孩子。有工作居住證。來北京7年了，我和媳婦兒的工作和收入都在逐步上升，所以今年開始考慮在北京買房，每天都有閱讀您的問答系列，現(xiàn)在有些困惑想要向您請教下：

1、我們是否適合買海淀的學(xué)區(qū)房？我們兩個人都是通過考學(xué)出來的，所以想給孩子在北京有一個好的小學(xué)，培養(yǎng)一個好的學(xué)習(xí)習(xí)慣和思維，屬于雞娃家長，雖然暫時沒有北京戶口，但是未來想通過積分落戶來獲取戶口。所以想咨詢章哥在未來積分落戶不確定的情況下，我們是否適合買海淀的學(xué)區(qū)房。

2、如果適合買學(xué)區(qū)房的話，我們現(xiàn)在入場學(xué)區(qū)房是否合適。因為目前孩子沒出生呢，所以沒有時間上的緊迫程度，我倆是首套首貸的資格，首付預(yù)算是230以內(nèi)，總價預(yù)算是570左右。目前了解到的都是只能買滿五唯一的公房。我們是否有必要等個兩三年再買房，等26年入學(xué)高峰之后，再入場。

3、以我們當(dāng)前的預(yù)算，在海淀您有什么好的推薦片區(qū)和意見嗎？

A：

1、既然還沒孩子，那就別買溢價高的不就得了。海淀的上地和中一二三溢價最高，清河西三旗學(xué)院路花園路北太平莊和永定路的就相對低了，其他的多數(shù)中等，也有不太高的。如果海淀真的進(jìn)行資源均衡，那這些學(xué)區(qū)或許還有利好呢。

2、買溢價相對低的就無所謂，沒什么風(fēng)險，居住的性價比在海淀相對高。

3、買公房當(dāng)然能多貸，但不太好找，價格上也未必合適，背著抱著一邊兒沉。但如果不是公房一般能貸滿300萬就差不多了，五環(huán)外還貸不到呢，只能243萬。讓中介找找看吧，能有合適的當(dāng)然最好。

4、等過了高峰期也未必直接降價啊，各種溢價都是漲上去快降下來慢。參照其他國家和地區(qū)的情況吧，比如首爾和臺北，在人口下降后都是漲的慢點兒而已，用好幾年的時間逐步降低溢價率。

另外考慮好現(xiàn)在的樓市環(huán)境，又是鼓勵買房的時候，北京也出臺地方政策了。前幾次救市可都成功了，這次是否會刺激上漲看行情吧。

5、我不好建議，只能列出這些情況，看自己的判斷。

僅供參考。

二

Q:

我想咨詢下金融街片區(qū)的學(xué)區(qū)房。目前看了奮斗和宏廟片區(qū)的房子。娃要25年入學(xué)。老二27年入學(xué)。什么時候買房比較好??？看了一波房子，感覺近期價格挺高的。未來一年半有可能價會低點嗎？小孩越來越少，也怕等老二入學(xué)后賣的話砸手里。所以想問下您的看法。老破小、平房、次新，我們都考慮過，但現(xiàn)在不敢下手。

A：

1、資金準(zhǔn)備好了就看房唄，信息采集很快就開始了，價格自然就平穩(wěn)了。明年也是入學(xué)高峰期，再疊加今年的全國救市，到了明年也未必降價，早準(zhǔn)備了早踏實。如果是需要置換，而且不增加多少資金就無所謂了，錯過2024年看行情也行，反正都來得及。

2、過了高峰期也未必直接降價，參照韓國和臺灣省的先例，只是相比非學(xué)區(qū)房漲的慢點兒而已，用好幾年時間逐步降低溢價率。

3、等二寶入學(xué)，那說不好。只能說金融街算資源好支撐強的，比其他普通學(xué)區(qū)要穩(wěn)妥一些。買離學(xué)校近的宜居的唄，就近入學(xué)的政策肯定不會變，那好東西就什么時候都稀缺。其他國家地區(qū)的都這樣，普通學(xué)校受影響大，學(xué)校越好越宜居的受影響小。

4、不過這到底是多少預(yù)算啊？老破小平房次新不是一種產(chǎn)品，盡量買次新吧，總價高的，學(xué)區(qū)功能下降后居住功能就會更被重視，畢竟房子是用來住的。

僅供參考。

三

Q:

1）首付及總價：賣掉現(xiàn)在的房子，加上手頭現(xiàn)金，首付1100w。

2）買房資格：首套

3）貸款資格：首套

4）買房需求：投資、出租

5）居室需求：2居或者3居。打算買了房子后租出去，租住分離。所以更加看重增值性和流通性。

6）目標(biāo)板塊小區(qū)：圣世一品

7) 通勤時間要求：無。打算租住分離。

8）預(yù)計買房時間：今年

9）其它：目前一套弘善家園兩居和一套世嘉麗晶140平，想把兩套換一套，主要目的先出租幾年，等孩子大了，留給孩子。之前看了新城國際，大概100平左右，可以租2萬左右，孩子目前在東城上初中，可以先在附近租一套。跟圣世一品比，弘善和世嘉麗景跑贏大盤的幾率是不是更低。

A：

1、圣世一品，自住更合適，投資算普通的吧。中小戶型的可以說沒落后大盤，大戶型的多數(shù)都沒跟上?？梢运惆仔?80的學(xué)區(qū)，就是多校，所以沒什么溢價。優(yōu)勢是租金相對高，但卻是用升值慢換來的。這看自己更重視什么吧，這種公寓形式的基本都這情況，全北京都差不太多，圣世一品已經(jīng)算其中不錯的了。

2、弘善和世嘉麗晶，這肯定都是略有落后的了。留著也行，看自己的喜好。新城國際那就是租金高唄，代價是升值比較慢，連開發(fā)商捂了這么多年的盤都沒賺錢，沒賠就不錯。注重租金就合適，注重升值就普通，甘蔗不能兩頭甜。

跑贏大盤，這不是幾率低的事兒，是沒一個有可能。圣世一品的小戶型算沒落后，但長期看也懸，北京沒什么先例。弘善和世嘉麗晶就落后了唄，新城國際就更多些，都不太容易逆轉(zhuǎn)。

3、我建議還是再考慮一下吧，挺高的預(yù)算能買到不錯的投資房了，犯不上跟各種公寓較勁。弘善這種地段兒普通的安置房更普通吧，優(yōu)勢就是經(jīng)濟實惠，劣勢也是經(jīng)濟實惠，自住合適投資不建議。世嘉麗晶同樣是地段兒原因，戰(zhàn)略留白區(qū)，至少在2030年之前是沒有增加配套的可能的，過些年再看規(guī)劃吧。

僅供參考。

四

Q:

目前一套自住房在望京，考慮置換到安交或者龍體片區(qū)，25年入學(xué)。問題一是置換的時間，本來打算明年把望京的房子掛出去，同期看置換的房子。但是感覺近期二手房市場不好，我怕望京的房子掛出去也不好賣，有親戚掛了小一年也沒成交。如果要先賣后買的話，會不會耽誤孩子落戶入學(xué)，什么時機開始賣房比較好呀。

第二個問題是考慮置換800-900的兩居，或者500-600的大一居，不考慮平房占坑，安交片區(qū)有推薦的小區(qū)嗎？龍體好像有可以滿足的小區(qū)，但是感覺安交的學(xué)區(qū)還是強于龍體。

A：

1、近期是樓市行情普通，新房市場也不太好。但這也就剛不到一個月的事兒，三月份成交挺好的，從節(jié)前就開始了，到今年三月份算是一個樓市小陽春。望京成交量挺高的，這親戚是什么房子啊能賣小一年？這我真不好說，大概率是有些硬傷的，否則甭說望京了，郊區(qū)都不至于。

2、常規(guī)建議是如果是平級置換，也就是賣完房不增加多少錢，那就什么時候都行，大概率不吃虧，過了2024年高峰期或許更合適。如果是賣房后增加的預(yù)算多（包括貸款）那就提前換，這種行情下房子估計還是比現(xiàn)金保值的。

3、安交是北城，從房價走勢上就要比南城強一些，學(xué)區(qū)也略強，但學(xué)區(qū)溢價率是差不多的，所以龍體的選擇更多些。這還是先定下來什么時候置換和哪個學(xué)區(qū)吧，具體的房源找中介，我沒房源推薦的。

僅供參考。

五

Q:

我想向您咨詢個規(guī)劃問題。我目前在老北苑有一套2居，一套1居，都是05年的。西城德勝學(xué)區(qū)有套80多m的電梯房，99年的，高樓層。我本身沒有學(xué)區(qū)需要，但是西城確實居住比較方便，在這長大的。

我想問下，從投資的角度，我目前的配置有什么好的規(guī)劃思路嗎？不需要具體的細(xì)節(jié)。我主要不知道怎么思考這個問題。

A：

1、既然是投資那就是賺別人的錢，考慮別人的感受唄。房子是用來住的，先考慮別人在不是在這里長大，也沒有學(xué)區(qū)需求的情況下，是否也會為了居住方便而用現(xiàn)有價格接盤？

2、可以再假定自己是買房人，考慮一下現(xiàn)在是入學(xué)高峰期，為了孩子入學(xué)而買房的家長多，而兩年后就是確定性的入學(xué)低谷期了，估算一下還會有多少家長來買房吧？可以加入德勝教育資源強的因素，考慮一下支撐會有多強？

3、另外假定自己是沒有學(xué)區(qū)需求的純投資買房人，那過幾年愿意多少錢接盤學(xué)區(qū)房？這套房價值1400萬吧，估計租金1.4萬左右。而如果不是學(xué)區(qū)房的話租金能到2萬左右，如果是純投資的話會怎么選擇？還可以加入政策的因素，考慮一下北京將來是會鼓勵學(xué)區(qū)房呢，還是會繼續(xù)政策打壓？

4、老北苑的我猜不出什么小區(qū)，沒有思路。普通的自住板塊吧，自住為主。

僅供參考。

六

Q:

我娃2028年幼升小，京籍。孩子很聰明，但未來學(xué)習(xí)怎么樣未知。目前我們房子在望京，想給孩子再買個學(xué)區(qū)房。然后還住在望京，每天接送。目前考慮在朝陽區(qū)的陳經(jīng)綸嘉銘或者東城區(qū)的和平里片區(qū)之間糾結(jié)。預(yù)算大概700萬。這兩個片區(qū)離望京距離還算可以接受。想聽聽章哥建議我怎么選？另外我是否可以晚兩年看看局勢再買？

A：

1、既然很聰明，那常規(guī)建議就是在朝陽更合適啊。

2、東城朝陽在高分段的成績是幾乎一致的，在哪兒都不會被耽誤。而且朝陽有北京中學(xué)小五班，小升初有點招，還有民辦牛校，相對就對天分高的牛娃更友好了。東城到目前為止是沒有公開點招的，除了房子就是靠運氣，中考時才能憑成績選高中。東城的優(yōu)勢是上限下限都高，普娃也合適，比在朝陽上高中的概率大一些。

3、另外是房子的溢價率，東城基本都差不多，平均值30%左右。朝陽指的是嘉銘西區(qū)吧？到不了這數(shù)，15-20%吧，如果總價能過千萬的話還就更低了，再高的幾乎沒溢價。

4、常規(guī)建議是資金準(zhǔn)備好了就提前買，房子大概率比現(xiàn)金保值。就算過了高峰期也未必直接降價，相對于非學(xué)區(qū)房漲的慢點兒的可能性更大。需要置換且增加金額不多的就甭著急唄，2028年呢，提前一年準(zhǔn)備都不算晚。另外既然在望京，也可以看看陳分學(xué)區(qū)啊，溢價也不算多高。

僅供參考。

七

Q:

孩子明年上學(xué)， 600萬預(yù)算，就想買個穩(wěn)妥能自住的就行。孩子自測中上，也就不奢望好學(xué)區(qū)了，也中上就行了。但看了一天的房源發(fā)現(xiàn)沒什么合適的，也就是東城天永還行，其他的學(xué)區(qū)都過十萬了。海淀也只有西三旗便宜，但一是學(xué)區(qū)太差，二是我們也不想雞娃，不太合適吧。所以很糾結(jié)。

同事建議是去朝陽買，這樣上班還方便，可朝陽的學(xué)校行嗎？我怕耽誤了孩子。請問您有什么推薦的？補充一下，希望買到帶廳的小兩居就行，主要是學(xué)區(qū)好些。

A：

1、朝陽的幾個頭部校都很強，高分段和東城一致，像北京中學(xué)這種掐尖兒校更強，從小培養(yǎng)天牛娃。這看孩子天分吧，在北京這種城市只要是天分高還肯努力，那就不可能被耽誤了，好學(xué)校都搶著找千里馬呢。

2、這我也沒什么建議，期望值有點兒高了。帶廳的就是商品房，600萬的小兩居基本都7/80平，不好買到。天永學(xué)區(qū)整體不強，但像一師附小的老房也都動輒單價9萬以上，這期望值買不到合適的。

3、幫不上忙，還是咨詢搞教育的吧。

僅供參考。

八

Q:

你為什么要發(fā)這些買學(xué)區(qū)房的故意制造焦慮嗎？買套房子就能上清北嗎？就能當(dāng)公務(wù)員進(jìn)500強嗎？孩子的童年是應(yīng)該無憂無慮釋放天性的，教育也是應(yīng)該因材施教全面發(fā)展的，而不應(yīng)該是從小就被父母逼迫去雞娃刷題的反復(fù)做毫無意義的功課。

A：

1、說的很對，很高大上的先進(jìn)理念。

2、不過家長們的理念也未必不高，他們買房首先是盤活了固定資產(chǎn)，為經(jīng)濟增添了活力和資金。納稅是給政府提供了財政收入，為基礎(chǔ)設(shè)施和公民福利做出了貢獻(xiàn)。找中介是穩(wěn)定了就業(yè)，為社會安定和諧獻(xiàn)出微薄之力。

選擇學(xué)校是為了學(xué)習(xí)孟母三遷，繼承發(fā)揚優(yōu)良的中華文明傳統(tǒng)。雞娃是因為從小培養(yǎng)悶頭苦干的工匠精神，這才能為國家提供優(yōu)秀的建設(shè)性人才。反復(fù)刷題其實和練跑步?jīng)]什么區(qū)別吧，男足倒是不反復(fù)訓(xùn)練，但也給國家丟人了吧？這世界上大部分成就都是反復(fù)試錯不斷訓(xùn)練而磨煉出來的吧，十年寒窗才能金榜題名，研究研究，不反復(fù)的研磨怎么能知道究竟？

3、總之您說的都對，但其他家長也有自己的教育理念，咱都選擇自己認(rèn)為合適的吧。人類的天性其實就是好吃懶做，孩子的天性更是玩兒起來沒完，挺好的，很多家長都這么釋放了孩子。因材施教就對了，有的孩子確實不是讀書的材料，買了學(xué)區(qū)房也沒用，那就當(dāng)是為財政納稅做貢獻(xiàn)了，干什么不是奉獻(xiàn)啊，理解萬歲。

僅供參考。

隨便買房都能發(fā)財?shù)哪甏^去了，只有選對房、避開坑，才能享受到資產(chǎn)升值紅利！