北京章哥,房地產(chǎn)從業(yè)20年,通曉業(yè)內(nèi)門道,我不做所謂的“專家”,只用二十年實戰(zhàn)經(jīng)驗幫大家答疑解惑。
一
Q:
(資料圖)
我并不是認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)好,而是擔(dān)心房產(chǎn)稅,如果征收的話那我家就肯定超出面積了,所以才想置換一下避險。現(xiàn)在是可以賣掉這套房換兩套白各莊的,租金也就兩倍翻番了,那我覺得是不是應(yīng)該很合適啊加上房產(chǎn)稅?當(dāng)然我也覺得這事情不會那么簡單,所以才不踏實。
A:
1、我覺得可以參照一句話,就是天下沒有免費(fèi)的午餐,中國話是天上不會掉餡餅。再解釋一下就是:風(fēng)險和收益呈正比,收益越高則風(fēng)險就越大。
2、而且提醒一點(diǎn),沒人說過房產(chǎn)稅只能向可以合法交易的房產(chǎn)征收。打個比方就是開網(wǎng)店,很多人都認(rèn)為可以不交稅,但實際上是稅務(wù)局懶的管而已,不到收割的時候呢。
另外可以參照美國,畢竟那是房產(chǎn)稅制度最完善的。他們有句俗話,叫“人生只有兩件事不可避免,死亡和逃稅”。在美國,連販毒都是必須交稅的,這是公民應(yīng)盡的義務(wù)。至于交易行為是否合法那是法院警察該管的事兒,和納稅兩碼事兒。
所以如果人家真的想征收就沒什么障礙,財產(chǎn)稅,只要是有價值的財產(chǎn)就可以征收,有的是理由,千萬別覺得收稅的是冤大頭,納稅的才是呢。
3、另外不收也真的不合適,商品房業(yè)主花高價買來的房子還要交稅,小產(chǎn)權(quán)價格低還免稅,享受的卻是同樣的市政和配套,合適嗎?那這不是鼓勵小產(chǎn)權(quán)嗎,你真覺得領(lǐng)導(dǎo)們都這么傻嗎?
4、反正我要是領(lǐng)導(dǎo),收稅就先從小產(chǎn)權(quán)開始。反正這些買房的也自知理虧,占了便宜不能還賣乖吧?嘚瑟不是中國的傳統(tǒng)美德,容易引起公憤。全北京的小產(chǎn)權(quán)房才20多萬套,占比3%都不到,稅務(wù)局犯不上為了維護(hù)3%不守法業(yè)主的利益,去得罪97%合法業(yè)主的權(quán)益。你說呢?
5、總之吧,我也覺得這么做不太踏實。誰都知道油價高,里面含著燃油稅。但幻想買輛走私車就能避稅了,好像不是太合適。另外就相當(dāng)于不辦營業(yè)執(zhí)照的小買賣,好像是占了便宜,但你真覺得他們很踏實嗎?但凡有轍誰愿意偷摸的賺錢啊?
能理解他們的不容易,但如果是有辦法做正規(guī)的生意,或者是已經(jīng)在做正規(guī)生意了,犯得上去跟法律對抗嗎?該來的早晚回來,想占國家便宜的多了,得逞的不是太多。
僅供參考。
二
Q:
我們手里有套北五環(huán)海淀區(qū)華潤萬橡府(橡樹灣五期)的三居,市值2400左右。目前還有700萬貸款,壓力有點(diǎn)大,想換一套便宜一點(diǎn)的。天壇府東城戶口很吸引我們,二樓能選上的話總價也才1860萬,壓力小了很多。
但是天壇府很難搶到,我們可能就要考慮悅府、瑞府、君禮著、永定金茂府這四個樓盤??紤]手上的錢可以八成首付買個1500總價以下的,剩余錢再買一套海淀小戶型二手保留海淀學(xué)籍,不知對于這四個盤,您有什么建議,謝謝。
另有人說,豐臺漲勢不如海淀,不建議把萬橡府賣了去豐臺。如果是這種情況的話,我們也是可以保留一段時間萬橡府的。因為萬橡府之前漲的很快,目前也有半年沒怎么漲了,我們也擔(dān)心瓶頸。所以想著趁著豐臺這段時間新盤很多,置換就置換了。
A:
1、這我不好建議,我對新房不熟,不方便點(diǎn)評人家。這還是咨詢電商或中介吧,他們賣房的對新項目才熟悉。
2、豐臺也分地段兒,但絕大部分是不如海淀五環(huán)外的,這十多年來差距較大。像永外這種地段兒更是偏弱,在加上學(xué)區(qū)溢價的情況下才勉強(qiáng)不輸于大盤,跟清河的就甭比了,南三北五差的多了點(diǎn)兒。
不過任何房子也不可能永遠(yuǎn)快速上漲,都是漲漲跌跌的,否則早就上天了。橡樹灣最早開盤才8000,但也不是一口氣漲到現(xiàn)在13萬的,經(jīng)歷了好幾次下跌呢。
3、這還是咨詢賣房的吧,我聊這些不合適,也不太懂。幫不上忙。
僅供參考。
三
Q:
我們一家三口西城戶口,掛在軍產(chǎn)房未遷出。小孩今年六年級了,西城月壇片某小學(xué)上學(xué),一直租房在學(xué)校附近住。在海淀永泰莊有個小三居,頂層,打算賣掉換房,大概能賣600到650萬。
想問下章哥,我們是在西城買個老破小呢,還是在豐臺或海淀朝陽買個次新盤?換房想考慮下房子保值增值及居住舒適性,而且不想再添太多錢置房,置換房控制在七百萬左右。想聽聽章哥您的意見。
A:
1、既然孩子在西城有政保,那何必再買學(xué)區(qū)房???當(dāng)然也可以炒一下試試,快進(jìn)快出的搏個短線,在高峰期過去之前操作完就行,算清稅費(fèi)成本。最好不長期持有,一般不建議和大趨勢對賭,未必賭的贏。
2、豐臺海淀朝陽的次新盤?海淀也不是一回事兒吧,這到底是怎么考慮的啊?六年級,是為了換學(xué)區(qū)嗎?
我覺得還是再認(rèn)真考慮一下吧,這一看就是剛有個想法,還處在迷茫的階段呢。到底是短線炒房還是真的想投資,是自住為主,還是為了換學(xué)區(qū)都最好列清楚,要不然我也不知道說什么,有點(diǎn)兒亂。
而且最好別什么需求都想要,這預(yù)算不太容易做到。另外炒房須謹(jǐn)慎,這種時期炒學(xué)區(qū)房更須謹(jǐn)慎。
僅供參考。
四
Q:
金融街宏匯園有套學(xué)區(qū)房,考慮孩子小升初后出手,估計1600左右。想換個三居或四居,改善居住條件,考慮崇文門新世界附近的新怡家園,或雍和宮附近的雍和家園。您建議哪個好,從居住舒適兼具保值增值的角度。
A:
1、學(xué)區(qū)房換到學(xué)區(qū)房,溢價率有可能稍微降一些,但本質(zhì)上沒什么區(qū)別,學(xué)區(qū)溢價依然存在。這兩年入學(xué)高峰期是大概率保值沒問題的,2025年之后說不好,有可能影響到溢價部分。
所以這我不好建議,都差不多,自住角度看自己的喜好了,保值增值什么的別期望值太高,畢竟房子是用來住的。
2、常規(guī)建議是如果用不上學(xué)位了就沒必要非得跟學(xué)區(qū)房較勁了,挺高的溢價率沒必要,居住的性價比低,還擔(dān)著風(fēng)險。但這看自己的判斷吧。
僅供參考。
五
Q:
為了孩子上學(xué),2018年在北京海淀買了一個有九年一貫制學(xué)位的,可落戶的,70年產(chǎn)權(quán)的公寓?,F(xiàn)在家人朋友說公寓不是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),建議賣掉。當(dāng)年買的時候價格460,現(xiàn)在市價大概550-560左右。
我有點(diǎn)猶豫,我覺得現(xiàn)在通貨膨脹這么嚴(yán)重,留著現(xiàn)金會越來越不值錢。公寓即使沒有住宅漲幅大,但是是不是起碼能抵御通貨膨脹?想請教一下您的意見,我是不是應(yīng)該賣掉公寓?
A:
1、70年的公寓,在這種時期也不算有太大劣勢,畢竟總價低,所以更受追捧。不過也是因為這種房總價低,所以溢價率相對更高,風(fēng)險也就相對大些。
2、考慮好吧,這跟通脹的關(guān)系不是很大,跟學(xué)區(qū)的供需關(guān)系更大些。在入學(xué)高峰期的時候這種房不吃虧,但過了高峰期就說不好了。畢竟房子是用來住的,如果學(xué)區(qū)功能下降,那居住功能就會更被重視了。反正要是我就賣掉了,犯不上去跟大趨勢對賭,贏了無非是得到應(yīng)該得到的,輸了那就輸了唄。
3、簡單就是這種情況吧,任何投資市場在瘋狂時都是劣幣驅(qū)逐良幣的,但退潮之后或許就知道誰在裸泳了。
僅供參考。
六
Q:
目前想入手小兩居,剛需總預(yù)算550以內(nèi)。孩子西城廣外上學(xué),本人也廣外上班,通勤半小時以內(nèi),想著能保值今后可能再置換??紤]1.太平橋東里中里西里老公房,優(yōu)點(diǎn)是離我和孩子還有醫(yī)院公園近,交通方便,配套成熟;缺點(diǎn)房齡老,怕未來不好置換。2.草橋板塊,欣園三區(qū)的6層板樓,物業(yè)聽說要換,離高壓塔近。還有玉安園、南珠苑。3.首經(jīng)貿(mào)板塊,三環(huán)新城、育芳園育菲園。
3個方案章哥有好的建議么?
A:
1、房齡老的就是不太好出手啊,傳導(dǎo)的排序也靠后。如果是短期就要置換的話考慮好,至少避開樓市行情期間,免得因為著急出手而受損失。
2、草橋的板塊挺好,但最好首選板樓,玉安園和南珠苑這種塔樓小區(qū)早就不受追捧了,否則也不會現(xiàn)在這價格。如果就是這仨選擇的話自然是三區(qū)的了,換物業(yè)或許對居住體驗有幫助,但短期內(nèi)跟房價的關(guān)系不大,是長期的影響。高壓線這事兒鬧了不少年了,檢測都說是不超標(biāo)。這對心理的影響更大,看自己的感受吧。
3、首經(jīng)貿(mào)和草橋差不多,選戶型好的吧,三環(huán)新城也無所謂,年頭長了也早就穩(wěn)定了。這看具體戶型吧,都是靠板塊支撐的小區(qū),走不出獨(dú)立的行情。
4、我真不太好有什么建議,要是我就在草橋看了,相對選擇更多些。
僅供參考。
七
Q:
我目前東城左安門有一個小戶型學(xué)區(qū)房老人自住,我們帶孩子上學(xué)在附近租房,考慮后續(xù)有二胎計劃,所以這套暫不準(zhǔn)備賣。另在舊宮靈秀山莊有套兩居室,擔(dān)心保值能力下降,想置換一套,主要考慮保值,如果可能就兼顧自住??傤A(yù)算大概650左右。
置換主要有三個方案:
第一是在左安門附近的東城區(qū)內(nèi)考慮買一套兩居室。綜合考慮承受能力,面積,房齡,生活方便程度,可選的可能有景泰西里西區(qū),建予園等,但是也擔(dān)心學(xué)區(qū)房以后需求減小保值能力減弱。
第二是在方莊置換,考慮房齡不要太老影響以后換。目前能選擇的有紫芳園一區(qū)小三居,但小區(qū)房子和物業(yè)還是不太好,不確定保值能力如何。以上方案就想著能兼顧自住。
第三個,就是還在大興置換,比如舊宮朗潤園2居(或瀛海德茂不知道有沒有合適的,不知您有沒有推薦的)。這樣短期肯定不能自住了,但是房子新,在亦莊外溢區(qū)域,是否保值能力更強(qiáng),或還有升值可能,若干年后也許自住,也許還是換到東城或方莊。
如果首要考慮保值,怎么樣選擇更好,請您幫忙提提建議。
A:
1、永外這就是賭學(xué)區(qū),可以炒一下短線試試,快進(jìn)快出,算清楚稅費(fèi)成本就行。最好不長期持有,反正永外在加上學(xué)區(qū)溢價的情況下升值也普通,勉強(qiáng)跟上大盤吧。如果學(xué)區(qū)功能減弱就說不好了,南三北五的趨勢不太好逆轉(zhuǎn)。所以就是賭短線吧。
2、方莊自住為主,紫芳園的四五期保值還行,這從價格就能看得出來。一期塔樓多,戶型不是太好,自住為主吧,其他的別期望值太高。
3、如果和那兩個相比,朗潤園在保值方面就占優(yōu)勢了。但這三個不是同一種思路,看自己的主要需求吧,談不上哪個選擇更好。一個是炒房,一個是自住,一個是保值為主了,看自己的目的了。
僅供參考。
八
Q:
目前準(zhǔn)備和男朋友結(jié)婚買房。男朋友在西城金融街上班,我在國貿(mào)上班。目前他有800w,我需要賣掉一套國貿(mào)的五百多萬房,一套通州的400多萬的房,才能湊出來預(yù)算1400w-1600w。目前豐臺區(qū)在看分鐘寺板塊金茂府和北京天譽(yù),還有十八里店的云筑,也看了大紅門的永定金茂府。東城區(qū)主要看的崇文門的新景家園,西城的話只能買個小兩居,我們主要還是看中小區(qū)品質(zhì)環(huán)境和通勤時間。最好是我少跑他可以開車上班的。
第一個問題是想請章哥參考下上述樓盤選擇是否可行且合理。感覺分鐘寺這個板塊溢價有些高,無論是金茂府或者天譽(yù)都只能買個三居。不知道賣掉兩套房加所有現(xiàn)金置換值不值得。
第二個問題是除了上述樓盤不知道章哥還有沒有別的推薦的。希望得到您的解答。
A:
1、我對新房不熟,這還是咨詢電商或中介吧,他們賣房的對新項目才熟悉,我點(diǎn)評人家不合適。而且我一般也只能從投資角度分析,這幾個都是自住為主的,自己喜歡才更重要。
不過分鐘寺沒什么溢價,這地段兒能把房賣出去就不錯了,所謂的溢價也就是不多的利潤吧。值不值的看什么角度了,房子是用來住的,自住的舒服就值,其他的期望值別太高。提醒一句吧,兩區(qū)交界慎選,朝陽南部更最好慎重。
2、另外東西城的學(xué)區(qū)房也考慮好,確定自己就喜歡這環(huán)境,而且是長期居住再買。畢竟這兩年是北京有史以來的入學(xué)最高峰期,溢價率正高的時候。而兩年后就是入學(xué)低谷期了,溢價部分有可能受到影響。所以就是長期自住的才合適,不置換也就無所謂什么溢價和保值了。
3、我不好推薦,一般只能從投資角度分析,這兩種產(chǎn)品都關(guān)系不太大。分鐘寺新房是自住為主,學(xué)區(qū)房是上學(xué)為主,看自己的主要需求了。
僅供參考。
隨便買房都能發(fā)財?shù)哪甏^去了,只有選對房、避開坑,才能享受到資產(chǎn)升值紅利!

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