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北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

(相關(guān)資料圖)

Q:

江湖救急，孩子四年級在遠(yuǎn)郊渣校急轉(zhuǎn)東西海朝優(yōu)質(zhì)校，房子已掛牌，預(yù)計(jì)一月內(nèi)必須成交，預(yù)算600萬。目標(biāo)西城金融街和月壇，東城和平里或龍?bào)w，海淀萬壽路和八里莊和羊坊店都可以，朝陽區(qū)朝外和嘉銘和人朝能確保入學(xué)就可以，預(yù)算可增加部分貸款，也可以現(xiàn)金。

A：

1、看著是夠急的，但這誰能保證??？轉(zhuǎn)學(xué)肯定沒好學(xué)校，早就都占滿了。理論上相對穩(wěn)妥的是朝陽區(qū)，單校劃片的多，學(xué)位也算相對不緊張的。但這幾個(gè)學(xué)校都夠嗆，反正去年下學(xué)期轉(zhuǎn)學(xué)的沒聽說有成功的，都明確表示沒學(xué)位不接收。所以就算買了學(xué)區(qū)房也大概率是派位，只能小升初時(shí)再看了。

2、其他區(qū)的我不知道這學(xué)期什么情況，只能說上學(xué)期的吧，當(dāng)個(gè)參考。金融街的是派到華嘉小學(xué)的居多，月壇是復(fù)外一小，傳說還有派到什剎海學(xué)區(qū)的，這就不知真假了。

東城的和平里我不知道怎么派位的，只能說熱門校進(jìn)不去吧。然后龍?bào)w的是在體小有學(xué)位的情況下都在這里。傳說有買了板廠的派到永外了，家長沒接受，之后怎么溝通的不知道。也就是說有出學(xué)區(qū)的可能，考慮好。

海淀的這仨沒什么，想去哪個(gè)學(xué)校先自己去聯(lián)系，有學(xué)位就買房，沒有就換一家再問。如果沒有學(xué)位還買了房那就由教委派位了，我聽說的是萬壽路和八里莊都學(xué)位緊張，所以先以羊坊店為主吧，上學(xué)期聽說有轉(zhuǎn)入羊坊店中心的。

3、不過對優(yōu)質(zhì)校的期望值別太高，這和增加預(yù)算的關(guān)系不太大，現(xiàn)在連幼升小都不保證，何況轉(zhuǎn)學(xué)呢？真要是轉(zhuǎn)學(xué)能進(jìn)入好學(xué)校，那誰還提前準(zhǔn)備學(xué)區(qū)房??？所以只能說朝陽的算相對穩(wěn)妥，小升初的時(shí)候單校劃片有可能，海淀先問問羊坊店的。其他的沒建議。

僅供參考。

二

Q:

我們是兩孩家庭，老大11歲、老二4歲。目前在西城區(qū)馬連道附近有一套小房子自住，上周賣掉了一套位于豐臺區(qū)的房子，目前能拿出來的錢最多也就480萬元。想買套房子，不準(zhǔn)備自住，想長期持有，區(qū)域不限制，我老公要求能跑贏大盤就行。我們目前是想在附近租個(gè)三居室住。對于本次買房有以下幾點(diǎn)想法，請您指點(diǎn)迷津：

1、在東城或者西城再買一套小房子，出租出去，將來兩個(gè)孩子一人一套，我們十年后在豐臺（單位附近）買套大房子自己住。東西城現(xiàn)在溢價(jià)太高，擔(dān)心有風(fēng)險(xiǎn)。

2、買一套總價(jià)在480萬元左右，租金能在6000+的房子，當(dāng)然有更高的更好。將來看形勢可以賣了換回西城。

3、買一套樓齡新的房子，可以承受200萬元左右的貸款，月供大概在1.2-1.3W/月，這套房子租金也大概能達(dá)到這個(gè)水平，這套房子自己能養(yǎng)自己。將來看形勢可以賣了換回西城。

就以上方案，章哥能否給點(diǎn)建議，或者有沒有推薦的板塊可以選擇。

A：

1、能跑贏大盤就行，這要求不低。投資就是做生意，能確定性賺錢不是太多，而且大多都是投資比較高的才競爭少，大眾投資則就是個(gè)普通中等的收益而已，不太好超出同行。

2、東西城買小房子，這預(yù)算肯定是占坑兒房?，F(xiàn)在的溢價(jià)率在40%左右吧，或者更高，租金也就低了這個(gè)比例。兩年后就是確定性的低谷期了，溢價(jià)部分說不好。這看自己的判斷了，常規(guī)是不建議跟大趨勢作對，畢竟投資是得順勢而為，逆勢而上的未必賭的贏。

3、480總價(jià)的，朝陽唄，一般租金都在7000左右，老房能更高些。東三東四沿線很多這總價(jià)的呢，小兩居，保值肯定是不吃虧不占便宜，就是流動(dòng)性弱點(diǎn)兒。不過既然是長期持有就無所謂了，出手時(shí)選擇橫盤期就不吃虧。

4、房齡新的，二套商貸最多187萬，減去稅費(fèi)能買650的吧，月供1萬就差不多了，跟租金有可能基本相抵。但一般到不了1.2萬以上，500多的租售比，除非是特別老的房子才差不多，比如大山子一帶的，很破的房子，流動(dòng)性很弱，但租金收益很高。

這常規(guī)建議就是朝青四惠一帶，不少相對新的小區(qū)呢，好選。就是期望值別太高，除非是公寓，否則租金不會(huì)太高。而如果租金高，那一般還是因?yàn)樯德龘Q來的呢。

5、這自己定方案吧，我也就是列出這些參考項(xiàng)。

僅供參考。

三

Q:

首套首付140左右，總價(jià)380以內(nèi)，主要考慮自住，金融街通勤50分鐘以內(nèi)。目前有幾個(gè)列入考慮：1、石景山蘋果園一二三區(qū)的板樓，房齡大概在95-99，南北通透。但是價(jià)格有些偏高，單價(jià)在五萬五到五萬八之間，總價(jià)在400以上（有沒有可能觀望一陣后房價(jià)稍微回落到預(yù)算內(nèi)呢？看了去年成交390以內(nèi)可以買到合適的樓層）。

2、角門附近嘉園二里，97年左右南北通透板樓。3、草橋戀日嘉園01年左右的開間，建筑面積四十平左右。4、朝青附近十里堡北里之類老小區(qū)。您覺得這幾個(gè)選擇里哪個(gè)更好一些呢？或者您有沒有其他的推薦？

A：

1、首付140買380萬的，有點(diǎn)兒緊張，得做到高評。讓中介算好賬吧，別輕易簽約。

2、另外這預(yù)算做不到南北通透，基本就是買到南北向的，別太聽中介的忽悠，未必有南向的更好用。

3、如果不看預(yù)算，單從板塊來說當(dāng)然首選朝陽的，未必有豐臺石景山的升值更好，但流動(dòng)性一般占優(yōu)，在行情期間的排序也靠前，有可能占到便宜。然后是草橋4號線沿線，盡量選正規(guī)戶型吧，比如益星園就有45平的一居室，純南向的，比所謂的南北通透強(qiáng)的多。但這看預(yù)算吧，繃的夠緊的，看是否能買到了。

4、觀望一陣房價(jià)回落，都這種期待，但也只能說試試吧。我是認(rèn)為夠嗆能回落了，全國救市期間，央行多少萬億的信貸等著進(jìn)入市場呢，這會(huì)兒在北京這種城市等回落，夠嗆。常規(guī)建議是盡快上車，這首付未必等得起。贏了，無非是省點(diǎn)兒首付，但萬一輸了呢，那就有可能步步跟不上了，風(fēng)險(xiǎn)未必對等。

僅供參考。

四

Q:

我在西二旗軟件園上班，孩子25年上學(xué)，想找一個(gè)全款不超500萬的占坑房。希望可以方便我地鐵通勤，又能適合孩子的學(xué)區(qū)占坑房，占坑就行，想上學(xué)了就轉(zhuǎn)手，不知道西城有沒有交通方便的占坑推薦？海淀上地好，真的夠不到，求指點(diǎn)迷津！目前我住在朝陽立水橋附近，學(xué)區(qū)是朝外的來廣營校區(qū)，房子大，上班通勤方便，也糾結(jié)是不是等孩子四年級，也攢攢再換？

A：

1、西城，常規(guī)占坑兒板塊就是廣外，小區(qū)就是榮豐2008。都是小開間，房齡新總價(jià)低，典型的占坑兒房，很多都是用完了學(xué)位就出手的。但這學(xué)區(qū)級別可與上地不好比，氛圍什么的差不少呢。

上地夠不到能怎么辦呢？頂級學(xué)區(qū)都貴，這在西城也一樣，德勝金融街學(xué)區(qū)同樣夠不到，沒什么辦法。

2、等孩子四年級，意思是到時(shí)候跨區(qū)轉(zhuǎn)學(xué)？常規(guī)建議是最好從幼升小開始，畢竟無論怎么轉(zhuǎn)學(xué)也是同一屆，避不開同齡人之間的競爭。轉(zhuǎn)學(xué)生到西城就不能參與直升了，大概率也進(jìn)不去好學(xué)校，只能小升初看運(yùn)氣。所以如果確定了學(xué)區(qū)的話還是提前準(zhǔn)備，讓孩子接受一貫制的教學(xué)資源。

僅供參考。

五

Q:

兩口都在互聯(lián)網(wǎng)工作，分別是望京和北三環(huán)中路，未來不排除到西二旗、中關(guān)村這種地方。當(dāng)前男方名下豐臺有住房，未領(lǐng)證女方還有首套，預(yù)算總價(jià)800，首付500。目的：1、主要是解決當(dāng)前住豐臺通勤太痛苦的問題，流動(dòng)性和戶型盡量好一點(diǎn)。2、如果能盡量保值或增值最好。3、（不是重點(diǎn)）如果還能兼顧以后孩子有差不多的學(xué)校那就更好了。

當(dāng)前看房情況：看了海淀六道口靜淑苑68平和惠新西街北里88平的房子，樓齡差不多。主要是這兩個(gè)區(qū)域通勤都比較方便，朝陽居住更舒適，海淀也不是好學(xué)校但有海淀學(xué)籍。想咨詢下您的建議哪邊更合適，或者有沒有其他板塊推薦？

A：

1、既然都考慮的很清楚了，那就看自己的選擇了，外人不好建議。

2、靜淑苑的學(xué)院路學(xué)區(qū)沒什么溢價(jià)，也就是個(gè)海淀學(xué)籍的價(jià)值，在海淀算是性價(jià)比相對高的。但畢竟也是海淀，跟朝陽的相比就不是太實(shí)惠了。惠新西街這完全沒溢價(jià)，居住的性價(jià)比更高。

3、所以這就看自己吧，都是一分錢一分貨，就看自己是否用得上價(jià)格中的價(jià)值了。打個(gè)比方這就跟買衣服似的，徹底沒牌子的也就無所謂品牌溢價(jià)了，性價(jià)比更高。但也可以選個(gè)名牌里的打折款，穿上有可能更有面子，就看自己是否用得上這面子了。

僅供參考。

六

Q:

糾結(jié)在朝陽區(qū)置換個(gè)三居室，還是租個(gè)三居室？三代家庭，在十里堡有套回遷兩居室。父母有退休金，對象全職媽媽，我本人互聯(lián)網(wǎng)打工人，月入2w。具體需求有：1、希望能有3個(gè)臥室，讓孩子有自己的一間屋子；2、希望能入學(xué)附近較好的學(xué)校；3、目前存款有50w+，自己在互聯(lián)網(wǎng)基層，最近裁員風(fēng)波一波又一波，所以會(huì)有收入焦慮。

A：

1、這外人不好建議，更沒有標(biāo)準(zhǔn)方案。

2、要不算筆賬吧，假定現(xiàn)在的兩居室價(jià)值400萬，那換成三居就得500萬左右，加100萬。且不說如果是首貸資格的話有些浪費(fèi)了福利，就是這500萬的稅費(fèi)都至少十多萬，一般以20萬做準(zhǔn)備。而500萬總價(jià)房產(chǎn)的租金一般是7000多，那就算不計(jì)入其他的裝修和家具家電等費(fèi)用，這20萬也是兩年多的房租了。是否劃算自己考慮。

3、如果是買房，那稅費(fèi)+裝修家具怎么也得30萬吧，另外手里再留點(diǎn)兒錢，那這50萬就不能用作直接支付的買房錢了。也就是增加的100萬房款都是貸款，25年期的月供在5000多塊錢，不算多也不少了。而如果不換房而換租，那一個(gè)月也就多添1500塊左右。

4、學(xué)校這怎么說啊？朝陽區(qū)真要是學(xué)區(qū)房三居室的話就比較貴了，老房一般都得700多萬吧。那如果有首貸資格就得貸滿300萬，月供1.6萬左右，壓力和風(fēng)險(xiǎn)更大了，不合適吧？

這還沒算孩子的教育費(fèi)用呢，當(dāng)然這也沒標(biāo)準(zhǔn)，一年幾千幾萬的看父母的期望值了。但以2萬的全部家庭收入，月供+生活費(fèi)+教育，真的不算寬裕。

5、簡單就是這情況吧，我不敢建議是租還是換房，提供個(gè)角度自己決定。

僅供參考。

七

Q:

手上持有兩套朝陽區(qū)的房產(chǎn)，一個(gè)是孫河景粼原著的三居室（新盤2017年購入），一個(gè)是亞運(yùn)村小營紫薇天悅的南向一居室（2021年購入，剛用了學(xué)位給孩子上學(xué)）。兩套房子都有貸款，目前還貸壓力有點(diǎn)大，想賣掉一套。

方案一：賣掉亞運(yùn)村，基本不虧不賺，一居室比較好出手。需要把孫河的房子租出去，在孩子學(xué)校附近租房住，家里還有個(gè)二寶2027年入學(xué)，想再等三年看看是否到時(shí)候資金壓力小點(diǎn)，到時(shí)候買個(gè)占坑房上學(xué)。

方案二：賣掉孫河的房子，置換一個(gè)亞運(yùn)村的兩居室，這樣騰出來一兩百萬現(xiàn)金，不用再考慮二寶上學(xué)的問題，也不用租房，相對方便一些，犧牲的是居住的品質(zhì)吧。糾結(jié)的原因，還是在于兩套房產(chǎn)的保值問題，孫河的房子雖然配套還不齊全，居住起來很舒適，未來也許還有升值空間，覺得賣掉可能就再也買不起了。亞運(yùn)村的房子有學(xué)區(qū)屬性，未來隨著適齡兒童減少，是否已經(jīng)到了瓶頸不會(huì)再漲了。

所以想請教您的是，從保值角度，您會(huì)怎么建議？

A：

1、紫薇天悅的是60平的一居室吧？價(jià)值600左右，這戶型的坪效不算高，估計(jì)租7000左右，溢價(jià)率在20%吧。嘉銘學(xué)區(qū)差不多都這樣兒，大戶型總價(jià)高的沒什么溢價(jià)，小戶型總價(jià)低的都有一部分，雖然沒東西海高，但如果短期用不上學(xué)位的話也不劃算。

不過朝陽的沒什么太多學(xué)區(qū)屬性，嘉銘的這類都是老房或總價(jià)不高的有溢價(jià)，其他的都沒什么，沒必要用東西海的邏輯來看待。確定長住就干脆一步到位買大戶型，沒什么瓶頸，至少不落后。

2、孫河的租金高嗎？這我不熟，但肯定沒什么溢價(jià)，普宅也不吃虧，留著唄。不過未來空間未必多大，這不是產(chǎn)業(yè)區(qū)，也就不會(huì)有什么額外的利好。以后配套建設(shè)齊全是應(yīng)該的，有了不加分，沒有或建設(shè)的慢還減分呢。

3、要是我就一步到位的換到亞運(yùn)村了，房子是用來住的，干嘛不買能常住的啊？保值也至少不弱，沒必要租房，也省的過幾年還得折騰學(xué)區(qū)。

僅供參考。

八

Q:

目前名下有2011年購入的安苑北里82平小三居一套，目前出租。另有橡林郡120平三居自住，孩子今年二年級，就讀清河學(xué)區(qū)。方案一：考慮孩子初中需求，想要將82p房產(chǎn)賣掉后在上地買入符合升學(xué)需求的學(xué)區(qū)房，資金可適當(dāng)添加，用于轉(zhuǎn)學(xué)或者小升初派位。依然居住在清河。

方案二：有改善想法，附近比較傾向橡樹灣和世華龍樾，賣掉現(xiàn)有120p的房子置換到上述區(qū)域以便房產(chǎn)更加保值。但如買了學(xué)區(qū)房改善的資金會(huì)有缺口，只能置換2000w左右的房，好像改善的意義又不大。

方案三：不考慮上學(xué)需求，只考慮保值增值，兩套房子賣掉后置換更大的房子，總價(jià)2800w左右，除了橡樹灣五期外海淀或西城哪個(gè)地方還值得推薦。

問題：能否對方案進(jìn)行點(diǎn)評指點(diǎn)迷津，更贊同或者有更好的方案指導(dǎo)。

A：

1、上地轉(zhuǎn)學(xué)，問過學(xué)校了嗎？能同意接收再買吧，要不然意義就不大了。另外上地最好先搏點(diǎn)招，大多數(shù)媽媽的追求，派位的話也是意義不是太大，基本都進(jìn)不去牛班。所以還是先咨詢學(xué)校吧，同意轉(zhuǎn)的話就盡快，未必有學(xué)位。

2、改善方案那就看自己的喜好了，這沒標(biāo)準(zhǔn)。

3、兼顧的話看紫金長安，育英學(xué)區(qū)，真要接收的話還是九年制呢，更省心?；蛘呷f柳三小學(xué)區(qū)，理論上應(yīng)該有學(xué)位，前年沒聽說有調(diào)劑的。不考慮上學(xué)，考慮西城，那就是看運(yùn)氣轉(zhuǎn)學(xué)了唄，不許直升，點(diǎn)招也少?？纯丛聣陌桑l(fā)改委的幾個(gè)小區(qū)，相對房齡新，學(xué)區(qū)也好。

4、這外人不好建議方案，得看自己的想法。

僅供參考。

隨便買房都能發(fā)財(cái)?shù)哪甏^去了，只有選對房、避開坑，才能享受到資產(chǎn)升值紅利！