圖片來(lái)源@視覺(jué)中國(guó)
(資料圖片僅供參考)
文 | 掘物新消費(fèi)
在小紅書,一批年輕人正在對(duì)商住房“上頭”。
“100w+搞定北京公寓,新晉朝陽(yáng)群眾”。發(fā)這篇筆記的95后男生小P,北漂5年搬了5次家,終于在今年住進(jìn)了自己家:一套位于北京朝陽(yáng)雙橋的商住公寓。
公寓距離地鐵雙橋站800米,6站地鐵到國(guó)貿(mào),車程不到20分鐘。小P給筆記配了一張?jiān)诖舐涞卮扒疤魍鸆BD的封面圖,遠(yuǎn)處的“中國(guó)尊”(北京第一高樓)依稀可見(jiàn)。
這條筆記的評(píng)論區(qū),堪稱“商住上頭現(xiàn)場(chǎng)”。有“實(shí)名羨慕”的,有詢問(wèn)樓盤名、房屋面積、價(jià)格的,有交流商住購(gòu)買資質(zhì)的。甚至有人張羅起了“看房團(tuán)”,想要和其它人結(jié)伴選房。
還有人說(shuō),自己在北京已經(jīng)入手了兩套商住公寓,住一套出租一套,“很香”。
買不起住宅又渴望在北京安家,價(jià)格親民的商住房,讓北漂年輕人有了念想。小紅書搜索“北京公寓”“北京商住”,相關(guān)筆記超過(guò)44萬(wàn)條。一大批像小P這樣的年輕人,或已經(jīng)買了商住,或在準(zhǔn)備入手的路上。
當(dāng)然,這里還有大批忙著推銷的房產(chǎn)中介,和一些站在對(duì)立面、不厭其煩科普商住“天坑”的房產(chǎn)博主。和“年輕人該不該買房”一樣,“該不該買商住房”同樣是一個(gè)爭(zhēng)議話題。
那么,商住房到底是“天坑”,還是“真香”?
北漂的盡頭是商住
當(dāng)一個(gè)北漂年輕人意識(shí)到,自己也許奮斗一輩子都不能在這座城市買房,除了轉(zhuǎn)頭離開(kāi)和繼續(xù)租房,商住提供了第三種選擇。
商住房,又稱“商改住”,就是將商業(yè)、辦公類項(xiàng)目改變用途,以公寓的形式銷售給個(gè)人。房屋實(shí)質(zhì)上是住宅的用途,但性質(zhì)上仍屬于商業(yè)地產(chǎn)。
不同于普通住宅,商住公寓的土地性質(zhì)決定了其不能落戶,也不帶學(xué)區(qū),產(chǎn)權(quán)只有40年或50年,通常是商水商電沒(méi)燃?xì)?,個(gè)人購(gòu)買需要全款……
種種缺點(diǎn)都已經(jīng)攤開(kāi)在臺(tái)面上,但架不住商住便宜。同樣地段,商住單價(jià)往往比普通住宅便宜一半以上。
數(shù)據(jù)顯示,2023年2月,北京住宅新房均價(jià)約每平米4.8萬(wàn)元、二手房均價(jià)約6.8萬(wàn)元,而商住均價(jià)只有1.8萬(wàn)元左右,連住宅的1/3都不到。
以小紅書討論度很高的“旭輝26街區(qū)”為例。其2018年交房,距離順義區(qū)南法信地鐵站不到800米,共9400多戶。某房產(chǎn)交易平臺(tái)顯示,二手房均價(jià)2.6萬(wàn)元,而許多業(yè)主的掛牌單價(jià)遠(yuǎn)低于這個(gè)數(shù)。比如一套建筑面積59平米、套內(nèi)36平、4房?jī)尚l(wèi)、南北朝向的loft,掛牌價(jià)139萬(wàn)元,房屋單價(jià)不到2.4萬(wàn)元。
位于雙橋地鐵站附近的“金隅可樂(lè)”,2009年建成,均價(jià)1.9萬(wàn)元,其中掛牌價(jià)最低的一套房?jī)H92萬(wàn)元。僅一街之隔,作為普通住宅的“雙惠小區(qū)”,均價(jià)達(dá)到4.9萬(wàn)元;同一開(kāi)發(fā)商的“金隅康惠園”,均價(jià)4.3-4.8萬(wàn)元。
對(duì)于想要在北京城區(qū)買房的年輕人來(lái)說(shuō),商住就是最便宜的一張“車票”。這張票關(guān)系的不僅僅是一個(gè)穩(wěn)定的住所,更是在這座城市繼續(xù)奮斗下去的信心和勇氣。
28歲的北漂女孩慧慧,2022年入手了一套位于立水橋的商住式公寓。房屋總價(jià)150萬(wàn),加上契稅、印花稅、中介服務(wù)費(fèi),一共155萬(wàn)出頭。
拿到房產(chǎn)證的那天,慧慧在小紅書曬出“紅本本”,感慨著“萬(wàn)家燈火終于有我一盞”。隨后她花了三個(gè)月,把這個(gè)50平的小家裝修成想要的樣子,自己喜歡的家具和各種物件,也終于可以放心大膽的買回家了。
其實(shí),不只是慧慧和小P這類95后年輕人會(huì)為商住房心動(dòng),年過(guò)三十的80、90后老北漂們,也可能會(huì)在買房無(wú)望后,選擇用一套商住實(shí)現(xiàn)在北京安家的夢(mèng),也算是對(duì)北漂生涯有個(gè)交代。
今年38歲的王婷北漂十幾年,期間搬了18次家。她說(shuō),自從35歲以后自己心里就一直憋著口氣,覺(jué)得奮斗這么多年不該這么窘迫,卻總是被遙不可及的房?jī)r(jià)勸退。直到一個(gè)月前的最后一次搬家,讓她產(chǎn)生了買一套商住公寓的想法。
那天是工作日,王婷一個(gè)人搬家。而且因?yàn)楹头繓|漫長(zhǎng)的扯皮,她不得不讓搬家?guī)煾档攘?個(gè)小時(shí)才進(jìn)門,最后還折進(jìn)去一個(gè)月房租和一個(gè)月押金。
曾經(jīng)有網(wǎng)友把孤獨(dú)分成十個(gè)等級(jí),“一個(gè)人搬家”是第九級(jí),僅次于最高級(jí)的“一個(gè)人做手術(shù)”。王婷調(diào)侃,自己漂著漂著就活成了孤獨(dú)界的王者。也正是這一次遭遇,讓她無(wú)法再忍耐下去。她把目光投向了商住,“已經(jīng)打聽(tīng)過(guò)了,我之前住的那個(gè)小區(qū),一百多萬(wàn)就能拿下?!?/p>
“希望這是我最后一次搬家?!蓖蹑谜f(shuō)。
上頭過(guò)后是真香嗎
正如“王子公主從此幸福地生活在一起”在現(xiàn)實(shí)世界里并不代表一段關(guān)系的結(jié)局,年輕人買房安家的終點(diǎn),也不會(huì)定格在拿到房產(chǎn)證的那一刻。
買下之后,真正的考驗(yàn)或許才剛剛開(kāi)始。
刨除不能落戶、沒(méi)有學(xué)區(qū)、產(chǎn)權(quán)年限短等在購(gòu)買決策階段已經(jīng)有明確共識(shí)的問(wèn)題,關(guān)于商住房的居住體驗(yàn),被討論最多的有3個(gè)問(wèn)題:隔音、安全和水電費(fèi)。
商住房隔音不好,這算是通病。王婷租的上一套房子就是商住。她吐槽說(shuō),樓上和左右鄰居咳嗽、打呼、講電話,自己都能聽(tīng)得一清二楚。“有天樓上當(dāng)媽的教孩子做題,教了好幾遍孩子都不會(huì),可我會(huì)了,有一瞬間很想上去敲門說(shuō),要不這題我來(lái)教吧?!?/p>
至于安全問(wèn)題,則是見(jiàn)仁見(jiàn)智。相比住宅而言,商住人多戶雜,很多辦公的、開(kāi)店的,甚至還有從事非法營(yíng)生的。不過(guò),小紅書上也有商住業(yè)主表示,自己所在小區(qū)以住戶為主,而且物業(yè)管理嚴(yán)格,24小時(shí)門禁,感覺(jué)挺安全的。所以,商住的安全性個(gè)體體驗(yàn)差異很大,也跟物業(yè)管理水平有關(guān)。
最后是水電費(fèi)。大多數(shù)商住都是商業(yè)用電和商業(yè)用水,成本比普通住宅高出不少。
北京居民用電,一檔每度不到0.5元。而商業(yè)用電一檔,高峰時(shí)一度電1.38元,平段也要0.85元,算下來(lái)是居民用電價(jià)格的2-3倍。
北京居民用水,第一階梯自來(lái)水每噸5元,而非居民用水達(dá)到每噸9.5元,幾乎翻倍。
假設(shè)一戶住宅每月電費(fèi)200元+水費(fèi)100元,那么平移到商住,可能電費(fèi)要500元+水費(fèi)近200元,每月相差將近400元。一年下來(lái),水電費(fèi)就要差出近5000元。
所以才有人說(shuō),自從搬進(jìn)了商住,電熱水器不用就不開(kāi),怕耗電,洗臉時(shí)也不敢再放任水龍頭嘩嘩流了。
不過(guò),理性地看,高出的水電費(fèi)在商住與住宅的房?jī)r(jià)差值面前,基本是可以被忽略不計(jì)的。更何況,還有人幸運(yùn)地買到了少數(shù)民水民電的商住房。
除了上面3個(gè)問(wèn)題,商住房相比住宅,在實(shí)際居住體驗(yàn)上還有一些其它的遺憾:比如商住房大部分沒(méi)有燃?xì)?,做飯得靠電磁爐;有的商住房必須接商用寬帶,價(jià)格比住宅高出幾倍;部分商住房在通風(fēng)、采光等方面不適合居住,等等。
商住與住宅的差距,是客觀存在的。
對(duì)此,已經(jīng)實(shí)際住過(guò)商住房的王婷看得很開(kāi),在她看來(lái),忍受這些差距,是選擇了低房?jī)r(jià)“上車”必須做出的妥協(xié)。“就跟找對(duì)象一樣,你什么都想要,什么都不想將就,怎么可能?”
慧慧則在筆記當(dāng)中細(xì)數(shù)了商住的種種缺點(diǎn),并表示自己在買房之前就已經(jīng)心知肚明了。在擁有一套自己的房子所獲的的那份安全感和歸屬感面前,諸如隔音之類的問(wèn)題,都只是無(wú)傷大雅的小毛病。
其它準(zhǔn)備入手商住的人,不少也有類似的想法。有人說(shuō):“就算住起來(lái)不爽,但至少是自己的房子,心安定了,也再不用看別人臉色了?!?/p>
但也有人無(wú)法忍耐。在小紅書上“現(xiàn)身說(shuō)法”,奉勸其他人遠(yuǎn)離商住的業(yè)主和租客有不少,其中還不乏往外出租、出售自家商住房的個(gè)人業(yè)主。
相比于出租,選擇出售無(wú)疑需要更大的勇氣和決心——
因?yàn)樯套〔⒉缓贸鍪郑官N錢也未必有人接盤。
買完降價(jià)50萬(wàn)
栗子在2017年3月入手了一套北京亦莊的商住公寓。正是這個(gè)決定,令她“一想起來(lái)就要落淚”。
據(jù)栗子講述,她在自己23歲時(shí)入手了這套公寓,總價(jià)170萬(wàn)。但到了2022年底,房子的市場(chǎng)價(jià)跌到了110-120萬(wàn)。盡管栗子反復(fù)說(shuō)著“這個(gè)房子本身的居住屬性是達(dá)標(biāo)的”“安全感本身很值錢”,但她也承認(rèn),這是一個(gè)“不堪回首”的“ 買房天坑”,甚至讓她有三年時(shí)間陷入抑郁。
栗子的悲劇與一項(xiàng)里程碑式的政策有關(guān)。
2017年3月26日,北京市住建委等五部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告》,對(duì)商住房執(zhí)行“限購(gòu)”又“限貸”,設(shè)置了極高的交易門檻。而栗子的商住公寓,剛好買在新政出臺(tái)前兩天。
根據(jù)這項(xiàng)政策,新建商業(yè)、辦公項(xiàng)目最小分割單元不得低于500平方米,且不得面向個(gè)人銷售;存量商辦項(xiàng)目可以銷售給個(gè)人,但個(gè)人購(gòu)買從不需要購(gòu)房資質(zhì),變成了必須在京連續(xù)五年繳納社保或者個(gè)稅,且個(gè)人名下在北京沒(méi)有住房和商辦類房產(chǎn)登記記錄;此外,個(gè)人購(gòu)買商辦從前可以貸款,但新政出臺(tái)后不能再貸款。
一夜之間,北京商住房產(chǎn)交易幾乎凍結(jié)。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì),新政后的一個(gè)月里,北京商住房市場(chǎng)實(shí)際成交跌幅達(dá)99. 9%;新政前一年,商住房成交量為67013套,而新政后一年,成交量只有3589套,跌幅達(dá)94.6%。
商住房?jī)r(jià)格也自此一路狂跌。據(jù)媒體統(tǒng)計(jì),新政出臺(tái)當(dāng)年,北京12個(gè)熱門小面積商辦項(xiàng)目中,僅有3個(gè)成交均價(jià)同比微漲,其余均為下降狀態(tài),價(jià)格跌幅最大的達(dá)42%。
經(jīng)歷了一路的跌跌不休,北京商住均價(jià)已經(jīng)從最高點(diǎn)的4.4萬(wàn)元,跌到了如今的1.8萬(wàn)元。
應(yīng)該說(shuō),4.4萬(wàn)元,反映的是在完全市場(chǎng)化條件下北京商住的合理價(jià)值。如果沒(méi)有政策干預(yù),到今天北京商住的價(jià)格應(yīng)該不會(huì)低于5萬(wàn)元。以這個(gè)價(jià)格作為錨點(diǎn),如今1.8萬(wàn)元的價(jià)格,簡(jiǎn)直就是“白菜價(jià)”。
但這未必就是傳說(shuō)中的“底”。
這項(xiàng)被稱為“3.26新政”的政策,影響是深遠(yuǎn)的。自此商住房的流通性變得極低,基本喪失了房產(chǎn)升值空間,而且還會(huì)隨著房屋老化、市場(chǎng)情緒悲觀等原因繼續(xù)下跌。這也是為什么距離政策出臺(tái)已經(jīng)過(guò)去5年之久,北京商住房?jī)r(jià)格卻依然低迷不振的原因。
即便許多人的商住房是在2017年新政頒布之后購(gòu)買的,依然會(huì)面臨不漲反跌的窘境。比如小紅書博主Rae就表示,自己2019年以總金額155萬(wàn)元購(gòu)買了35平米商住loft,入住3年后,同戶型掛牌價(jià)僅剩105萬(wàn)。由于是小兩口的婚房,Rae還砸了不少錢搞裝修。
如今,北京很多商住房買手里基本就等同于砸手里。
有意思的是,與住宅市場(chǎng)從來(lái)都是“空軍”“多軍”各占半壁江山、屢屢互道“S*”不同,在北京商住房市場(chǎng),你很難看到“多軍”的身影。無(wú)論是商住房支持派還是反對(duì)派,在后市行情這件事情上,幾乎很少有分歧。
大家一致認(rèn)為:北京商住房沒(méi)什么升值的可能,不大跌就不錯(cuò)了。
更有意思的是,明知道商住房“入股即虧”,卻依然有大把人前赴后繼地要上車。
原因主要有兩點(diǎn):
第一點(diǎn),中國(guó)人在買房這件事情上,并不是只算經(jīng)濟(jì)賬的。擁有一套自有房產(chǎn)帶來(lái)的安全感、歸屬感,甚至是自我認(rèn)同感,足以讓人甘愿承受一定的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。更何況在高貴冷艷的北京住宅襯托下,濃眉大眼的商住房讓人忍不住覺(jué)得“虧也虧不到哪去”。
第二點(diǎn)原因在于,商住房的確具有一定的出租投資價(jià)值。
比如前文提到的“金隅可樂(lè)”,售價(jià)100萬(wàn)左右的二手房,月租金4000元左右,租售比達(dá)到1:250,處于比較有投資價(jià)值的區(qū)間。相比之下,北京住宅的整體租售比約1:600。如果忽略房產(chǎn)升值因素、只看租金回報(bào)的話,商住的投資價(jià)值遠(yuǎn)高于住宅。
還有一種觀點(diǎn)認(rèn)為:北京的住宅漲到今天的高位,升值空間也不大了。既然住宅和商住都沒(méi)什么升值空間,為什么不選租金回報(bào)率更高的商住呢?
“反正租房住也得交房租,還不如拿來(lái)買商住。將來(lái)賣不出去也沒(méi)關(guān)系,大不了租出去?!痹S多為商住上頭的年輕,已經(jīng)做好了這樣的心理準(zhǔn)備。
很多人在“等風(fēng)來(lái)”
與Rae這類為商住房買后跌價(jià)肉疼的年輕人不同,很多人的煩惱并不是買完以后怎么樣,而是自己資質(zhì)不夠,想買也買不了。
根據(jù)“3.26新政”,想要購(gòu)買二手的北京商住,必須在京連續(xù)五年繳納社?;蛘邆€(gè)稅,且名下在北京沒(méi)有住房和商辦類房產(chǎn)登記記錄,還得一次性拿出幾十萬(wàn)到一兩百萬(wàn)的資金。
如果個(gè)人購(gòu)房資質(zhì)不夠,或者想要購(gòu)買商住新房,就必須以公司名義購(gòu)買。選擇這種“曲線購(gòu)房”路徑,不僅要搞定相關(guān)資質(zhì)和手續(xù),每年還需要繳納一筆房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。
種種嚴(yán)苛的條件,足以將為數(shù)不少的一部分年輕人擋在門外。
這幾年來(lái),許多買房心切的人都在期待政策出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī),自己可以早日在這座偌大的城市擁有自己的一個(gè)家。一個(gè)風(fēng)吹草動(dòng),就有可能被解讀成“政策放寬”的信號(hào)。
而賣房的人,比任何人都更加迫切地期待政策松綁。
在2017年以前,商住房曾一度是北京樓市的中流砥柱。以商辦立項(xiàng),隨后再“商改住”,是開(kāi)發(fā)商們心照不宣的“財(cái)富密碼”。據(jù)統(tǒng)計(jì),2014年以前,北京商住占市場(chǎng)成交量不足20%;2015年提升至28.5%;到2016年上半年,已經(jīng)迅速攀升至55.9%——當(dāng)時(shí)北京每賣出100套房,就有56套是商住。
當(dāng)時(shí)商住如此風(fēng)靡的原因,一方面在于北京的住宅限購(gòu)門檻不斷提高,一部分人因此失去了購(gòu)房資格,只能退而求其次選擇當(dāng)時(shí)不限購(gòu)的商住。另一方面,許多商住項(xiàng)目也的確不乏賣點(diǎn),比如地段不錯(cuò),房子更新,還有年輕人喜歡的大落地窗、loft戶型等等,再加上開(kāi)發(fā)商的推波助瀾,商住便成了北京住房市場(chǎng)的當(dāng)紅炸子雞,成交量和價(jià)格一路上漲,直追普通住宅。
眼看“商改住”有遏制不住的趨勢(shì),加上期間涌現(xiàn)出不少“鉆空子”的開(kāi)發(fā)商和炒房客,2017年,北京政府針對(duì)商住出臺(tái)了史上最嚴(yán)格的管控措施。如同一道天雷,瞬間斬?cái)嗔松套〉目驮础?/p>
5年過(guò)去了,開(kāi)發(fā)商早已坐不住了。這些年來(lái),他們手中大量積壓的商辦已經(jīng)明顯供過(guò)于求,靠企業(yè)市場(chǎng)根本消化不完,而新政又讓“商改住”的去路被切斷,因此庫(kù)存不斷攀升。據(jù)北京住宅房地產(chǎn)業(yè)商會(huì)數(shù)據(jù)顯示,目前北京已經(jīng)積壓的商住貨值共計(jì)約8000億元,庫(kù)存處于歷史高位。
重壓下的開(kāi)發(fā)商們,從來(lái)沒(méi)有放棄爭(zhēng)取。
今年2月26日,北京住宅房地產(chǎn)業(yè)商會(huì)和某財(cái)經(jīng)媒體,聯(lián)合主辦了一場(chǎng)名為“商辦類項(xiàng)目保交樓、保民生,化解金融風(fēng)險(xiǎn)”的研討會(huì)。會(huì)上近20家房企代表發(fā)聲,集體呼吁放松針對(duì)北京商住房的限購(gòu)限貸。在他們看來(lái),為商住房“解封”,從而盤活庫(kù)存,不僅僅是為了讓企業(yè)能活下去,更有著諸多顯而易見(jiàn)的好處,比如平抑房?jī)r(jià),增加稅收,促進(jìn)經(jīng)濟(jì),化解經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)等等。
這場(chǎng)原本屬于小眾的行業(yè)會(huì)議,居然在小紅書掀起了不小的波瀾。一批房產(chǎn)中介和房產(chǎn)博主紛紛發(fā)布筆記,將這場(chǎng)會(huì)議解讀成了針對(duì)商住松綁限購(gòu)、放開(kāi)貸款的利好信號(hào)。一些迫不及待想要在北京安家的年輕人,也在評(píng)論區(qū)熱烈地討論起來(lái)。
直到有人毫不留情地潑了一盆冷水:
“住宅都賣不動(dòng)了還放開(kāi)商住,沒(méi)可能?!?/p>
3月的北京,已經(jīng)有了春天的樣子。小紅書上很多人說(shuō),奧森公園的桃花過(guò)兩天就要開(kāi)了。
商住房的春天,還有多遠(yuǎn)?

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