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樓市熱度不減，地方調(diào)控不斷。

9月14日，曾創(chuàng)造了近六萬人搖號(hào)紀(jì)錄的成都，出臺(tái)了“15條房產(chǎn)新政”嚴(yán)打炒作行為。在住房政策上，成都加大了對(duì)棚改、無房家庭搖號(hào)的比例，其中棚改優(yōu)先最低比例由10%提高到20%，無房居民家庭優(yōu)先最低比例由棚改優(yōu)先后剩余房源的50%提高到60%。

包括成都在內(nèi)，截至目前，已有多個(gè)熱點(diǎn)城市出臺(tái)了樓市調(diào)控新政。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年7月以來，包括杭州、東莞、寧波、內(nèi)蒙古、深圳、南京、無錫、沈陽(yáng)、常州、成都等11個(gè)省市先后出臺(tái)樓市調(diào)控收緊政策。與此同時(shí)，兩個(gè)月內(nèi)16城接受了中央的“窗口指導(dǎo)”。

而國(guó)家統(tǒng)計(jì)局14日發(fā)布的8月70個(gè)大中城市新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)顯示，70個(gè)大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行總體平穩(wěn)。各線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比漲幅略微擴(kuò)大，二線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比漲幅回落。

樓市調(diào)控政策打補(bǔ)丁

9月14日，成都市政府官網(wǎng)發(fā)布《成都市人民政府辦公廳關(guān)于保持我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，對(duì)土地市場(chǎng)、金融信貸政策、租賃市場(chǎng)、住房市場(chǎng)等都進(jìn)行了調(diào)整。

成都一位劉姓房企負(fù)責(zé)人士告訴第一財(cái)經(jīng)，成都的樓市調(diào)控政策與杭州的樓市調(diào)控政策有一定的相似性，都加大了對(duì)無房戶的傾斜。“熱點(diǎn)城市樓市調(diào)控盡量?jī)?yōu)先剛需，壓制炒房套利應(yīng)該是精細(xì)化調(diào)控的一個(gè)主邏輯。”他表示。

9月12日，三線城市常州也開始執(zhí)行新的房地產(chǎn)調(diào)控新政。諸如，涉及限貸政策的“已擁有一套住房且購(gòu)房貸款未結(jié)清的家庭，再次貸款最低首付60%”，調(diào)控強(qiáng)度絲毫不遜色于沈陽(yáng)二套首付比為50%。這背后與常州房?jī)r(jià)持續(xù)上漲有直接關(guān)系。綜合克而瑞等外部數(shù)據(jù)，常州房?jī)r(jià)今年除了2月受疫情影響回落了一點(diǎn)，自3月開始，新房就一路上行至2萬元/平方米，漲幅近20%。

今年7月70個(gè)大中城市中，銀川新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅排名全國(guó)第一，環(huán)比漲幅2%，這也是銀川連續(xù)三個(gè)月新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅排名第一。9月8日，銀川市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局召開了銀川市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控會(huì)商會(huì)，頒布了樓市“限價(jià)令”。 對(duì)于9月1日前開盤的項(xiàng)目，短期內(nèi)以9月份擬銷售均價(jià)不得高于8月份均價(jià)為原則予以調(diào)控。近期，銀川市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局將參照8月份備案均價(jià)，分業(yè)態(tài)為各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提出調(diào)價(jià)建議。

9月4日，杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局發(fā)布了《進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》。其中，在無房家庭認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)上，杭州明確30周歲以上未婚單身且在本市限購(gòu)范圍內(nèi)無自有住房記錄的購(gòu)房人、離異單身滿3年且在本市限購(gòu)范圍內(nèi)無自有住房記錄滿3年的購(gòu)房人，可認(rèn)定為無房家庭。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波分析，從7月開始各城市不斷收緊調(diào)控政策，包括杭州、東莞、寧波、深圳、南京等眾多城市都已出臺(tái)調(diào)控措施，調(diào)控收緊的信號(hào)表現(xiàn)明顯。從8月房?jī)r(jià)來看，全國(guó)市場(chǎng)熱度的下降已經(jīng)有所體現(xiàn)，但一線城市的房?jī)r(jià)上漲態(tài)勢(shì)持續(xù)。

華東一中型券商的房地產(chǎn)行業(yè)資深分析師表示，無論是近段時(shí)間的城市座談、12家房企座談，還是新近的房企融資“三條紅線”標(biāo)準(zhǔn)，東莞、深圳等部分城市對(duì)樓市調(diào)控持續(xù)打補(bǔ)丁，共同體現(xiàn)了房地產(chǎn)政策的新特征“精準(zhǔn)調(diào)控”。

“并非說一線、新一線城市是政府調(diào)控的重點(diǎn)，任何房?jī)r(jià)漲幅較高的城市都可能進(jìn)入調(diào)控之列。”第一太平戴維斯深圳公司副董事總經(jīng)理、深圳投資部主管吳睿表示。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，各個(gè)地方的樓市都在降溫。從7月以來各地的調(diào)控手段來看，調(diào)控主要以堵漏洞為主，例如對(duì)假離婚、人才落戶、社保年限等問題加以限制，這也是在補(bǔ)足原先的漏洞和短板，確保政策實(shí)施的力度。

“調(diào)控政策出來以后，成交量會(huì)有所收縮，但會(huì)是一個(gè)逐漸收縮的長(zhǎng)期過程，不排除會(huì)有繼續(xù)打補(bǔ)丁的可能性，希望通過溫和的回調(diào)來防止炒樓的投機(jī)行為，從而防止使用高杠桿的投機(jī)客造成房?jī)r(jià)的大幅波動(dòng)。”盧文曦表示。

房?jī)r(jià)整體穩(wěn)定大趨勢(shì)不變

就房地產(chǎn)市場(chǎng)問題，中央高層和相關(guān)部委近期連續(xù)召開三場(chǎng)會(huì)議，三度重申“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持問題導(dǎo)向，高度重視當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的新情況新問題。這三場(chǎng)會(huì)議涉及至少央行、住建部、銀保監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)等六大部委，以及十幾個(gè)熱點(diǎn)城市和多家大型房地產(chǎn)企業(yè)。

在地方層面，自7月以來，包括東莞、寧波、深圳、南京等多個(gè)城市紛紛發(fā)布樓市調(diào)控收緊政策。近半個(gè)月內(nèi)，熱點(diǎn)城市出臺(tái)的約束性調(diào)控政策十分密集，包括杭州、無錫、沈陽(yáng)、常州、銀川等多個(gè)城市均出臺(tái)樓市收緊政策。

例如此輪進(jìn)入調(diào)控之列的東莞、常州等不少城市，2020年上半年土地市場(chǎng)熱度較高，土拍成交溢價(jià)率持續(xù)上行。綜合多家券商對(duì)主流房企的跟蹤數(shù)據(jù)來看，目前庫(kù)存處于歷史較低水平，補(bǔ)庫(kù)存需求強(qiáng)烈，在上半年融資趨松環(huán)境下，房企積極拿地推動(dòng)凈負(fù)債率有所回升。

華創(chuàng)證券的研究報(bào)告顯示，上半年，房地產(chǎn)板塊凈負(fù)債率87.9%，較2019年末增長(zhǎng)6.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，一線房企凈負(fù)債率為64.9%，較2019年末增加8.3個(gè)百分點(diǎn);二線房企凈負(fù)債率為121.9%，較2019年末增加4.2個(gè)百分點(diǎn);三線房企凈負(fù)債率為91.9%，較2019年末增加4.9個(gè)百分點(diǎn)。

8月20日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行在北京召開“重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)”，傳達(dá)了重點(diǎn)房企融資新規(guī)：房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%，凈負(fù)債率不得大于100%，現(xiàn)金短債比不小于1。“三條紅線”政策也引發(fā)諸多房企關(guān)注。

深圳一家TOP5的房企負(fù)責(zé)人士向第一財(cái)經(jīng)記者直言，基于去杠桿的融資大背景及地產(chǎn)調(diào)控精細(xì)化的大趨勢(shì)，考慮到公司目前項(xiàng)目一方面整體去庫(kù)存力度可觀;另一方面，在熱點(diǎn)城市和三四線城市的去庫(kù)存分化嚴(yán)重。“后續(xù)我們還是會(huì)去拿地，但是我們盡量會(huì)挑選比較有前景的城市和投資回報(bào)率比較好的項(xiàng)目，不會(huì)為了土儲(chǔ)規(guī)模擴(kuò)張去到三四線，現(xiàn)金為王。”

“‘三條紅線’背景下，更關(guān)注經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流指標(biāo)應(yīng)該是不少房企的共同選擇，不排除房企出售部分經(jīng)營(yíng)性物業(yè)以緩解現(xiàn)金流緊張。”吳睿續(xù)稱。

總體上看，在持續(xù)收緊的樓市調(diào)控政策之下，8月全國(guó)樓市整體仍保持平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司首席統(tǒng)計(jì)師孔鵬解讀稱， 8月份，初步測(cè)算，4個(gè)一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.6%，漲幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.6%、0.6%、0.9%和0.5%。二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲1.0%，漲幅比上月擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.7%、0.8%、1.7%和1.1%。

31個(gè)二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.6%，漲幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn);二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.4%，漲幅比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。35個(gè)三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比分別上漲1.0%和0.6%，漲幅比上月分別擴(kuò)大0.2和0.1個(gè)百分點(diǎn)。

中原地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張大偉分析，從全國(guó)70大城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)看，8月新建住宅有59個(gè)城市房?jī)r(jià)上漲，這與2019年三季度最高點(diǎn)持平;二手房70城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，上漲城市47個(gè)，與2019年7月持平。

盧文曦認(rèn)為，8月的房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比漲幅雖然有所下降，但很多地區(qū)依舊維持了環(huán)比上漲的趨勢(shì)。很多城市加入調(diào)控升級(jí)的行列，主要還是防止市場(chǎng)出現(xiàn)過熱狀態(tài)。七八月份淡季不淡，樓市的情緒高漲，成交基數(shù)被推高。而“金九銀十”本身就是樓市較熱的傳統(tǒng)銷售期，政府也希望通過這些政策來表明對(duì)市場(chǎng)過熱的管控態(tài)度，防止非理性的行為表現(xiàn)。

張波說，由于購(gòu)房者對(duì)于后市依然持樂觀態(tài)度，只要限購(gòu)以及差別化信貸政策不發(fā)生改變，樓市熱度較高城市的調(diào)控持續(xù)收緊，房?jī)r(jià)整體穩(wěn)定的大態(tài)勢(shì)不會(huì)改變。另外，近期從金融側(cè)加大對(duì)房企的“三道紅線”的負(fù)債控制，9月樓市房企或明或暗打折的現(xiàn)象預(yù)計(jì)會(huì)增多，在拉動(dòng)銷量提升的同時(shí)，也能保持房?jī)r(jià)的整體平穩(wěn)。

作者：吳俊捷 ? 林小昭 ? 陸瑤