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進(jìn)入“金九銀十”，是房企傳統(tǒng)意義上的“收割季”，但有關(guān)樓市調(diào)控的政策，卻是“一條接一條”，先是住建部聯(lián)合人民銀行，給開(kāi)發(fā)商下了三道融資紅線，要求房企主動(dòng)“降杠桿”、“降負(fù)債”。

部分房?jī)r(jià)漲幅較大的城市，如江蘇無(wú)錫，近期大幅度收緊樓市調(diào)控政策，夫妻離異后兩年內(nèi)購(gòu)買商品住房的，其擁有住房套數(shù)，按離異前家庭在市區(qū)范圍內(nèi)擁有住房套數(shù)計(jì)算，二套房首付比例提高至六成。

8月28日，住建部又約談了沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、成都、銀川、唐山、常州等6個(gè)樓市火熱的城市，原因是這幾個(gè)城市房?jī)r(jià)連續(xù)三個(gè)月房?jī)r(jià)漲幅領(lǐng)跑，其中沈陽(yáng)和成都已被約談兩次。

樓市調(diào)控步步趨緊，這將如何影響年末重慶土拍市場(chǎng)?銷售市場(chǎng)會(huì)有何變化?房?jī)r(jià)會(huì)進(jìn)入下行通道嗎?

開(kāi)發(fā)商被下三條“融資紅線”

通過(guò)不斷買地的方式，將自己規(guī)模做大，同時(shí)將風(fēng)險(xiǎn)均攤，這是地產(chǎn)行業(yè)比較流行的“高周轉(zhuǎn)”模式，但是近期監(jiān)管部門(mén)給開(kāi)發(fā)商下了“三條紅線”，要讓開(kāi)發(fā)商“降負(fù)債”、“降杠桿”。

三條融資紅線的內(nèi)容劃重點(diǎn)：

1.房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%;

2.房企的凈負(fù)債率不得大于100%;

3.房企的“現(xiàn)金短債比”小于1。

如果三項(xiàng)指標(biāo)全部“踩線”，有息負(fù)債不得增加;

兩項(xiàng)指標(biāo)“踩線”，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過(guò)5%;

一項(xiàng)指標(biāo)“踩線”，有息負(fù)債年增速可放寬至10%;

全部指標(biāo)符合監(jiān)管層要求，則有息負(fù)債規(guī)模年增速可放寬至15%。

三條融資紅線中的“踩線”房企，大多在重慶有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，融資新政一出，震動(dòng)地產(chǎn)圈，因?yàn)檫@樣的融資監(jiān)管新政，也就意味著，開(kāi)發(fā)商的拿地速度將全面緩慢。通過(guò)高負(fù)債做大規(guī)模的路，被徹底堵死。房企想要多拿地，就必須降低自己的負(fù)債和杠桿。

房企大佬如何看待“融資三道紅線”

“三道紅線”的消息，幾乎與房企2020年中期業(yè)績(jī)的發(fā)布同步，在各大房企2020年中績(jī)業(yè)績(jī)會(huì)上，各大房企的高管們也不得不面對(duì)投資者關(guān)于“三道紅線”的問(wèn)題并給予詳細(xì)的解答，我們摘錄了如下觀點(diǎn)：

碧桂園總裁兼執(zhí)行董事莫斌：對(duì)于重點(diǎn)房企的資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則問(wèn)題，比較多的是叫“三道紅線”。

我們從2018年開(kāi)始，其實(shí)也在降負(fù)債，跟國(guó)家的政策比較一致。我們?cè)诜€(wěn)健和發(fā)展之間會(huì)做比較好的平衡，所以未來(lái)融資管理對(duì)我們來(lái)說(shuō)還是相對(duì)比較友好的。

萬(wàn)科集團(tuán)總裁、首席執(zhí)行官祝九勝：從官方媒體的報(bào)道來(lái)看，監(jiān)管機(jī)構(gòu)主要還是從規(guī)范房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)和防范金融風(fēng)險(xiǎn)角度出發(fā)的。重點(diǎn)房企的資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則，我們會(huì)認(rèn)真地去研究，盡快適應(yīng)。

目前公司的財(cái)務(wù)和資金狀況一直非常穩(wěn)健，凈負(fù)債率保持在27%的低位，手持現(xiàn)金為一年到期債項(xiàng)倍數(shù)的兩倍和兩倍以上，公司已經(jīng)連續(xù)11年保持經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為正。哪怕今年，受到了疫情和市場(chǎng)變化帶來(lái)的挑戰(zhàn)，上半年也實(shí)現(xiàn)了226億的正現(xiàn)金流。長(zhǎng)期來(lái)看，我們對(duì)自己有信心。

融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌：融創(chuàng)一直走在政策前面，2017年已經(jīng)開(kāi)始保持有息負(fù)債穩(wěn)定，加快降低杠桿率。我們從去年開(kāi)始，并在未來(lái)三年中都把這作為重點(diǎn)規(guī)劃。

我們已經(jīng)對(duì)政策有了判斷，提前進(jìn)行準(zhǔn)備。

從具體指標(biāo)來(lái)看，目前已經(jīng)能達(dá)到央行要求的方向：凈負(fù)債率迅速下降，今年年底目標(biāo)120%，明年目標(biāo)100%以下;短債比年底一定可以達(dá)到要求;剔除稅收的資產(chǎn)負(fù)債率相對(duì)較慢，需要隨著利潤(rùn)積累、凈資產(chǎn)增加而逐步改善，相信未來(lái)每年都會(huì)逐步下降，爭(zhēng)取三年達(dá)到目標(biāo)。

龍湖集團(tuán)董事長(zhǎng)吳亞軍：國(guó)家過(guò)去幾年“控房?jī)r(jià)、降杠桿、啟動(dòng)內(nèi)需、實(shí)現(xiàn)雙循環(huán)”的一系列宏觀政策的落實(shí)和清晰化、可操作化，有利于行業(yè)健康發(fā)展。

龍湖因?yàn)檫^(guò)去的穩(wěn)健而受到金融機(jī)構(gòu)、評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)和投資人的高度評(píng)價(jià)和認(rèn)同。這次忝列“綠檔”，我們?nèi)詰?yīng)“朝乾夕惕”，同時(shí)又要敢于去抓住歷史機(jī)遇期，對(duì)新業(yè)務(wù)主動(dòng)布局、主動(dòng)轉(zhuǎn)型，在傳統(tǒng)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)上利用過(guò)去積淀的能力圈、客戶資源、品牌號(hào)召力、組織人才等，穩(wěn)健而不失銳利地發(fā)展，在有限的條件下、在行業(yè)加速淘汰中，成為這一輪的勝者。

重慶年末土拍市場(chǎng)受矚目

上周主城有3宗地塊開(kāi)啟預(yù)公告，甫一發(fā)布便引發(fā)網(wǎng)友熱議。一是因?yàn)檫@3塊地“夠核心”，土地條件極好，二是在監(jiān)管部門(mén)要求房企降負(fù)債和降杠桿的當(dāng)下，投拓部門(mén)還敢不敢舉牌，區(qū)域會(huì)不會(huì)誕生刷新三觀的樓面價(jià)，引發(fā)業(yè)界關(guān)注。

發(fā)布預(yù)公告的三宗地塊，其中一塊來(lái)自觀音橋組團(tuán)D分區(qū)D10-5-1/02地塊，位于紅旗河溝地鐵站旁，有人驚呼該地塊是北區(qū)“中心”中的“中心”，樓面價(jià)必須拍到15000元。

另一宗九龍坡區(qū)大楊石組團(tuán)的出讓地塊，赫赫有名的鐵馬廠地塊，距離榮安13549/平的重慶地王不到1公里距離。

還有一宗是“西風(fēng)強(qiáng)勁”下的西永地塊，起拍價(jià)高達(dá)7740元/平。

上述三宗地塊目前只是預(yù)公告，未到正式舉牌時(shí)間，不過(guò)一位在某房企從事投拓工作的業(yè)內(nèi)人士Z先生告訴房市記者，他預(yù)判好的地塊仍會(huì)引來(lái)房企競(jìng)逐。

原因是，上半年有些房企在土儲(chǔ)這一塊根本就沒(méi)“吃飽”，手握土地資金，勢(shì)必會(huì)參與到優(yōu)質(zhì)地塊的爭(zhēng)奪。

當(dāng)然，獲取這些土地的前提，還是一個(gè)算賬的問(wèn)題，企業(yè)要在算得過(guò)來(lái)賬的前提下去參與土地市場(chǎng)的競(jìng)拍。

Z先生說(shuō)，據(jù)他們監(jiān)控近兩年的重慶土地市場(chǎng)，拿地的企業(yè)大部分項(xiàng)目都是“不賺錢的”，原因就是地價(jià)高企，抬高了開(kāi)發(fā)成本，但是地價(jià)刷新之后，對(duì)市場(chǎng)和房?jī)r(jià)肯定有刺激效應(yīng)，比如蔡家板塊，兩年前的套內(nèi)價(jià)格在12000元徘徊，去年龍湖、雅居樂(lè)和中南進(jìn)駐之后，區(qū)域價(jià)格已經(jīng)提升到套內(nèi)14000，這些項(xiàng)目對(duì)區(qū)域價(jià)值的拉動(dòng)作用相當(dāng)明顯。

領(lǐng)域機(jī)構(gòu)總經(jīng)理劉兵則認(rèn)為，三條融資新政監(jiān)管紅線下，負(fù)債率高的房企拿地肯定會(huì)更為謹(jǐn)慎，但對(duì)于有資金實(shí)力、現(xiàn)金流充沛的企業(yè)，反倒是一個(gè)拿地的機(jī)會(huì)，因?yàn)橥僚母?jìng)爭(zhēng)會(huì)變得沒(méi)有那么激烈。

購(gòu)房者或有“撿漏”的機(jī)會(huì)

樓市調(diào)控收緊進(jìn)一步收緊，開(kāi)發(fā)商會(huì)不會(huì)大幅度降價(jià)， 2020年的最后4個(gè)月，房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)進(jìn)入下行通道?則是購(gòu)房者普遍關(guān)心的另一話題。

領(lǐng)域機(jī)構(gòu)總經(jīng)理劉兵認(rèn)為，重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)目前供應(yīng)端充足，房源多，客戶選擇面大，房?jī)r(jià)會(huì)保持整體平穩(wěn)狀態(tài)，“房企大幅降價(jià)的空間比較小，成本決定價(jià)格，而且這些監(jiān)管政策的出臺(tái)，目的是為了保持市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展。所以我建議購(gòu)房者，有需求有預(yù)算該買則買。”

重慶地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士張?chǎng)蝿t認(rèn)為，“今年1到8月，各大房企的銷售完成率并不理想，正常情況下，進(jìn)入最后一季度，房企都會(huì)有更多的促銷動(dòng)作，加緊跑量，如果融資新政的三條紅線落地，部分房企為?，F(xiàn)金流，市面上可能會(huì)出現(xiàn)更多的特價(jià)房，購(gòu)房者可以多看多比較。”