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近日，富力物業(yè)將旗下子公司富良環(huán)球的所有股權(quán)作價(jià)100億元轉(zhuǎn)讓給碧桂園服務(wù)的全資附屬公司碧桂園物業(yè)香港，一時(shí)間刷爆了地產(chǎn)圈的屏。

作為實(shí)控人，李思廉、張力分別間接持有富力物業(yè)46.48%的股權(quán)。兩年前，這兩位地產(chǎn)大咖剛剛從自己控股的富力地產(chǎn)把“連年虧損”的富力物業(yè)剝離出來(lái)，看似私人掏了3個(gè)多億元為公司處理了一宗不良資產(chǎn)，并及時(shí)化解了不必要的債務(wù)負(fù)擔(dān)。

兩年后，正當(dāng)富力物業(yè)遞表準(zhǔn)備發(fā)起IPO沖刺時(shí)，這家公司卻突然倒手賣(mài)給了碧桂園服務(wù)。辣眼的是，交易價(jià)從兩年前的3.1億元猛飆到了100億元。

這一進(jìn)一出，李思廉、張力凈賺了90多億元。根據(jù)公開(kāi)消息，為“展現(xiàn)主要股東對(duì)公司持續(xù)承諾及對(duì)公司業(yè)務(wù)及發(fā)展堅(jiān)定不移的信心”，李思廉、張力決定將部分利潤(rùn)以私人名義借回給富力地產(chǎn)，以解除公司在“三道紅線”重壓之下面臨的越來(lái)越緊迫的債務(wù)危機(jī)。

富力物業(yè)的系列“變身”

一說(shuō)起富力，不少地產(chǎn)圈內(nèi)人士都會(huì)豎起一只大大的拇指。

2020年，這家廣州本土龍頭房企實(shí)現(xiàn)全口徑銷(xiāo)售總額1496.6億元，營(yíng)業(yè)總收入858.92億元，總資產(chǎn)則達(dá)到了4421.85億元。

在廣州最耀眼的城市封面——6.19平方公里的珠江新城CBD，富力地產(chǎn)作為主要建設(shè)者之一，在這里先后打造了17棟寫(xiě)字樓和酒店，其中很多已成為公眾耳熟能詳?shù)某鞘械貥?biāo)。

富力物業(yè)的企業(yè)名稱(chēng)盡管帶有“富力”二字，但經(jīng)過(guò)兩年前的一系列私有化運(yùn)作后，其實(shí)已跟富力地產(chǎn)沒(méi)有任何股權(quán)關(guān)系。

只不過(guò)，不管股權(quán)關(guān)系如何變化，富力物業(yè)和富力地產(chǎn)背后實(shí)控人卻沒(méi)有變，均為李思廉、張力。

根據(jù)公開(kāi)資料，截至2020年末，富力物業(yè)管理的項(xiàng)目達(dá)552個(gè)，分布在國(guó)內(nèi)26個(gè)省、自治區(qū)、直轄市的102個(gè)城市，總在管建筑面積為6940萬(wàn)平方米。其中，住宅物業(yè)的在管建筑面積為5810萬(wàn)平方米，商業(yè)物業(yè)的在管建筑面積為1120萬(wàn)平方米。

事實(shí)上，在6年前李思廉、張力正式對(duì)外表露要把物業(yè)板塊分拆上市時(shí)，國(guó)內(nèi)僅有彩生活一家物業(yè)上市企業(yè)。兩年前，可以說(shuō)是國(guó)內(nèi)物業(yè)公司從地產(chǎn)母公司分拆上市元年。

公開(kāi)資料顯示，2019年12月，李思廉和張力各出資一半成立廣州富星。當(dāng)年12月23日，廣州富星即以500萬(wàn)元的價(jià)格獲得富力地產(chǎn)旗下大同恒富的全部股權(quán);緊接著12月30日，廣州富星再次以500萬(wàn)元的價(jià)格，將天津華信收入囊中。

2020年4月9日，富力地產(chǎn)發(fā)布關(guān)聯(lián)交易公告稱(chēng)，出售廣州天力物業(yè)100%的股權(quán)給廣州富星，總標(biāo)的價(jià)3億元。彼時(shí)，富力地產(chǎn)旗下三家從事物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)的公司，均轉(zhuǎn)移至廣州富星旗下，總的交易對(duì)價(jià)僅為3.1億元。

盡管這一系列的資產(chǎn)出售，但由于總額低于富力地產(chǎn)凈資產(chǎn)的5%，因而無(wú)須經(jīng)過(guò)股東會(huì)的審核批準(zhǔn)。不過(guò)，由于其作價(jià)實(shí)在太低，遭受業(yè)界的普遍質(zhì)疑。

銀河聯(lián)昌在其研報(bào)中便曾表示，富力地產(chǎn)出售旗下物業(yè)管理公司的價(jià)格“幾乎較公允價(jià)值折讓90%”，“這筆交易令人失望”，可能損害少數(shù)股東利益并引發(fā)對(duì)公司治理的擔(dān)憂(yōu)。美銀發(fā)布的報(bào)告也稱(chēng)，富力地產(chǎn)以極低價(jià)格出售套現(xiàn)，反映其管治不佳。

南方日?qǐng)?bào)記者了解到，當(dāng)時(shí)富力地產(chǎn)之所以敢以較低價(jià)格將物業(yè)公司出讓給大股東，主要理由或?yàn)樯婕暗娜椅飿I(yè)公司在截至2018年末的兩個(gè)年度錄得虧損，且純利率較低，“該等目標(biāo)公司是否繼續(xù)保持盈利或?qū)⒛軌蛴谌蘸螳@得更高的純利率具有不確定性”。

而根據(jù)富力物業(yè)最近提交的上市招股書(shū)顯示，其2018年虧損3.67億元、2019年虧損4.03億元，對(duì)應(yīng)的凈資產(chǎn)是-3.49億元和-1.01億元。

不過(guò)，2019年物業(yè)公司正處在行業(yè)風(fēng)口上，對(duì)于富力物業(yè)的報(bào)表為何出現(xiàn)連年虧損，業(yè)界亦曾有過(guò)一些不同看法。

“輸血”富力地產(chǎn)

那么，這一次碧桂園服務(wù)間接收購(gòu)的富良環(huán)球與富力又有何瓜葛呢?

2020年10月，富良環(huán)球正式成立，是富力物業(yè)100%持股的下屬子公司。此后，在經(jīng)過(guò)一系列重組動(dòng)作后，富良環(huán)球間接持有了廣州富星100%的股權(quán)。這意味著，富良環(huán)球間接持有了大同恒富、天津華信、天力物業(yè)等提供物業(yè)管理服務(wù)的運(yùn)營(yíng)實(shí)體。由于李思廉、張力分別間接持有了富力物業(yè)46.48%的股權(quán)，另有二人的親友陳思樂(lè)持股7.05%，可見(jiàn)，李思廉、張力亦即富良環(huán)球的控股股東。

值得注意的是，在碧桂園服務(wù)正式公告宣布旗下全資附屬公司擬收購(gòu)富良環(huán)球的100%股權(quán)時(shí)，富力物業(yè)在2021年4月，才剛剛提交了赴港IPO的上市申請(qǐng)書(shū)。

若富力物業(yè)能夠順利登陸港交所，李思廉、張力無(wú)疑可以憑借超九成的持股比例大賺一筆。但一樁兩年前就籌劃好的大生意，為什么在接近臨門(mén)一腳時(shí)，卻拱手讓給了自己的同行對(duì)手?

就目前的形勢(shì)來(lái)看，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)在“三道紅線”融資新規(guī)的強(qiáng)監(jiān)管下，上半年已經(jīng)普遍出現(xiàn)企業(yè)增收不增利的現(xiàn)象，而富力地產(chǎn)作為腳踩“三道紅線”的企業(yè)，正在遭遇前所未有的資金困難。有分析認(rèn)為，李思廉、張力作為富力地產(chǎn)的實(shí)控人，急于從內(nèi)部籌集大筆現(xiàn)金來(lái)為主業(yè)輸血。尤其是在某大企業(yè)接連出現(xiàn)業(yè)績(jī)和債務(wù)暴雷現(xiàn)象以后，更加深了李思廉、張力兩位資深地產(chǎn)人的危機(jī)意識(shí)，他們急于想盡辦法來(lái)幫助富力地產(chǎn)快速渡過(guò)難關(guān)。

在9月20日碧桂園服務(wù)正式發(fā)出收購(gòu)公告后，富力地產(chǎn)隨后即發(fā)布公告稱(chēng)，公司主要股東董事長(zhǎng)李思廉及聯(lián)席董事長(zhǎng)兼總裁張力為支持集團(tuán)，將提供約80億港元的股東資金，在未來(lái)一至兩個(gè)月內(nèi)完成，并預(yù)計(jì)9月21日收到第一筆款項(xiàng)24億港元。

有業(yè)內(nèi)人士根據(jù)匯率推算，此80億港元(約合70億元人民幣)很大可能即來(lái)自于李思廉、張力近期將從碧桂園方面獲得的現(xiàn)金支付。

只不過(guò)，這70億元的輸血相比富力地產(chǎn)短期390億元的龐大資金缺口來(lái)說(shuō)，無(wú)疑只是杯水車(chē)薪。

自從2017年從王健林手上接盤(pán)了萬(wàn)達(dá)旗下那批高端酒店項(xiàng)目以來(lái)，身背巨債的富力地產(chǎn)就一直被業(yè)界指稱(chēng)“陷入了嚴(yán)重的消化不良”。

根據(jù)南方產(chǎn)業(yè)智庫(kù)上市房企60健康指數(shù)監(jiān)測(cè)顯示，截至2021年6月底，富力地產(chǎn)剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為74.9%，凈負(fù)債率為123%，現(xiàn)金短債比約為0.55，對(duì)標(biāo)“三道紅線”沒(méi)有一項(xiàng)能夠達(dá)標(biāo)，屬于“紅檔”房企。根據(jù)富力地產(chǎn)管理高層在今年中期業(yè)績(jī)會(huì)上制定的目標(biāo)，富力地產(chǎn)預(yù)計(jì)要到2023年才能實(shí)現(xiàn)“三道紅線”全部轉(zhuǎn)綠。

富力地產(chǎn)到底有多少短期債務(wù)要還?2021年中報(bào)顯示，該公司截至2021年6月底，擁有短期借款達(dá)519億元，而現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物僅為128億元，賬面資金缺口可見(jiàn)不低于390億元。即使這次通過(guò)出售富力物業(yè)，李思廉、張力能夠幫助富力地產(chǎn)多籌集約70億元的現(xiàn)金，但仍不足以幫助企業(yè)渡過(guò)未來(lái)12個(gè)月的難關(guān)。

值得注意的是，上半年富力地產(chǎn)銷(xiāo)售、營(yíng)業(yè)總收入均明顯增長(zhǎng)，但毛利潤(rùn)、凈利潤(rùn)以及歸母凈利潤(rùn)均持續(xù)下滑。各項(xiàng)盈利能力指標(biāo)亦在減弱。

在此情況下，讓財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在安全線內(nèi)就顯得非常重要和迫切。為此，李思廉、張力在上市的路上臨時(shí)決定出售富力物業(yè)，被認(rèn)為是明智的“斷臂求生”。(南方日?qǐng)?bào)記者馮善書(shū)葛政涵)