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為防范部分房企挪用預(yù)售資金，甚至出現(xiàn)爛尾房，北京將加大對(duì)商品房預(yù)售資金的監(jiān)管力度。

11月4日，為進(jìn)一步加強(qiáng)北京商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理，保證商品房預(yù)售資金優(yōu)先用于工程建設(shè)，北京住建委就《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》（2021年修訂版）（下稱《辦法》）向社會(huì)征求意見。其中明確，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身資金狀況、融資能力，合理確定每個(gè)節(jié)點(diǎn)的用款額度。完成首次登記前，專用賬戶內(nèi)的資金不得低于重點(diǎn)監(jiān)管額度的5%。

北京住建委表示，近年來，“高杠桿、高周轉(zhuǎn)”開發(fā)模式疊加疫情影響，企業(yè)資金壓力凸顯，個(gè)別房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目出現(xiàn)資金鏈緊張、甚至挪用預(yù)售資金的情況，引發(fā)社會(huì)高度關(guān)注。而在日常監(jiān)管和執(zhí)法檢查中，也發(fā)現(xiàn)現(xiàn)有政策在壓實(shí)銀行責(zé)任、監(jiān)管政策設(shè)計(jì)、落實(shí)各方監(jiān)督、開展應(yīng)急處置等方面都亟需加強(qiáng)完善。

《辦法》稱，新增政府接管賬戶和資金實(shí)施封閉管理的制度。如開發(fā)企業(yè)挪用預(yù)售資金，導(dǎo)致項(xiàng)目出現(xiàn)經(jīng)營困難問題，屬地住建房管部門應(yīng)全面接管預(yù)售資金監(jiān)管賬戶或建立政府監(jiān)管賬戶，實(shí)施封閉管理保障資金安全，優(yōu)先用于工程建設(shè)。

“‘封閉管理模式’是個(gè)新提法，值得特別關(guān)注?！币拙友芯吭褐菐熘行目偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)稱，最近兩年房企債務(wù)的問題增大，出現(xiàn)了爆雷等情況，通過落實(shí)“封閉管理”的模式，能夠確保預(yù)售資金對(duì)接經(jīng)營困難的項(xiàng)目，更好確保工程項(xiàng)目的建設(shè)。

此外，根據(jù)《辦法》，北京市住建委和北京銀保監(jiān)局還將進(jìn)行穿透審查。比如，穿透監(jiān)測(cè)開發(fā)企業(yè)與監(jiān)管銀行預(yù)售資金監(jiān)管執(zhí)行情況。

在預(yù)售款存入方面，為維護(hù)購房者資金安全，確保預(yù)售資金及時(shí)足額直接入賬，根據(jù)《辦法》，購房人只有將定金、首付款足額存入專用賬戶后方可開通網(wǎng)簽。

貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩認(rèn)為，調(diào)整為“先監(jiān)管保護(hù)后網(wǎng)簽”之后，即是要求購房人將購房款直接存入專用監(jiān)管賬戶，隨后才可完成網(wǎng)上簽約等過程，這從根本上規(guī)避掉此前在網(wǎng)簽后將預(yù)售資金轉(zhuǎn)至第三方賬戶、再轉(zhuǎn)至資金監(jiān)管賬戶過程中出現(xiàn)的挪用資金的可能性。

在改變預(yù)售款的入賬流程后，購房者相關(guān)資金在打入監(jiān)管賬戶后一定時(shí)間仍然沒有網(wǎng)簽的，資金將全額原路退回。

在預(yù)售款支出方面，《辦法》明確，項(xiàng)目重點(diǎn)監(jiān)管額度由區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門根據(jù)項(xiàng)目綜合建設(shè)費(fèi)用、交付使用條件、開發(fā)企業(yè)信用水平和經(jīng)營狀況等綜合確定。重點(diǎn)監(jiān)管額度從此前每平方米不低于3500元，提升為每平方米不得低于5000元。

潘浩認(rèn)為，將重點(diǎn)監(jiān)管額度提升至每平方米不低于5000元，較此前大幅提高了43%，旨在防止?fàn)€尾等情況發(fā)生，充分保障購房者合法權(quán)益。

值得注意的是，為實(shí)現(xiàn)預(yù)售資金“管好不管死”，并提高開發(fā)商對(duì)于預(yù)售款的利用效率，《辦法》提出，開發(fā)商可以按單一樓棟或多樓棟分別申請(qǐng)用款，并將放款時(shí)限由過去的5個(gè)工作日縮減到2個(gè)工作日；如果現(xiàn)金保函額度和有效期可以覆蓋開發(fā)項(xiàng)目的重點(diǎn)監(jiān)管額度和建設(shè)周期的，可以不進(jìn)行預(yù)售資金監(jiān)管。

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